Опекунский совет при продаже квартиры официальный сайт

Содержание
  1. Разрешение опеки на продажу квартиры: порядок оформления сделки, перечень документов
  2. Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья
  3. Требования при продаже квартиры
  4. Требования для новой квартиры
  5. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего
  6. Если квартира куплена с материнским капиталом
  7. Если ребенок прописан
  8. Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному
  9. Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
  10. Порядок оформления сделки
  11. Перечень документов
  12. Сроки рассмотрения
  13. Документы для опеки при продаже квартиры где несовершеннолетний имеет долю
  14. Документы для опеки при продаже квартиры в 2021 году
  15. Когда документы в опеку подает один родитель
  16. Миэль — реальная помощь профессионалов
  17. Список документов для опеки при продаже квартиры
  18. Как получить согласие
  19. Какие еще могут потребоваться сведения
  20. Процедура продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
  21. Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему?
  22. Согласование продажи с опекунским советом
  23. Подбор нового жилья ребенку
  24. Подписание предварительного договора
  25. Подписание договора купли-продажи
  26. Права несовершеннолетних детей при продаже квартиры
  27. Нюансы таких сделок
  28. Как в 2021 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники
  29. На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия
  30. Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости
  31. Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке
  32. Как же получить разрешение органов опеки на продажу квартиры. Попытка №2
  33. История 1, печальная
  34. История 2, счастливая
  35. История 3, поучительная
  36. Не стесняйтесь оставлять комментарии и лайки! Смело подписывайтесь на канал:)

Разрешение опеки на продажу квартиры: порядок оформления сделки, перечень документов

Опекунский совет при продаже квартиры официальный сайт

Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья

Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

Требования при продаже квартиры

Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:

  1. Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
  2. Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
  3. Имеются все необходимые документы.
  4. Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.

Требования для новой квартиры

Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.

Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества.

Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

Если квартира куплена с материнским капиталом

В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

Если ребенок прописан

Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).

Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.

Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному

С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:

  • если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
  • при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).

Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.

Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:

постановления на отчуждение имущества;согласия на приобретение новой жилплощади.

Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

Порядок оформления сделки

Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

  • паспортного стола;
  • органа опеки.

В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

  • с обоснованием причины продажи;
  • указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя.

Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства.

Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

Перечень документов

Список документации для органов опеки включает:

  1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
  2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
  4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
  5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

Сроки рассмотрения

Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

  1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).

Источник: https://opekarf.ru/opeka-i-popechitelstvo/obshhie-ponyatiya/sdelki-s-nedvizhimostyu-podopechnogo

Документы для опеки при продаже квартиры где несовершеннолетний имеет долю

Опекунский совет при продаже квартиры официальный сайт

Согласно требованиям российского законодательства, родители или опекуны не могут продавать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, без согласия специальных уполномоченных органов.

Суть деятельности опекунского совета состоит в том, чтобы следить за соблюдением прав детей на достойное содержание, образование, воспитание, а также контролировать соблюдение их имущественных прав.

В данной статье представлен список документов для опеки при продаже квартиры и даны краткие пояснения по поводу подготовки к процедуре отчуждения недвижимого имущества с несовершеннолетними собственниками.

Важно
Перечень документов, которые нужно предоставить в опеку, актуален не только для продажи, но и в случае оформления ренты, передачи в дар, определения долей, когда в роли собственника выступает несовершеннолетний.

Важно понимать и обратное действие закона — ребенок не может давать согласие на отчуждение жилья, если в процессе ущемляются его законные права.

Родителям (опекунам) нужно представить убедительные доказательства того, что в будущем условия проживания ребенка не ухудшатся (в идеале — улучшатся). В качестве обоснований требуется предъявить факты, подкрепленные соответствующей документацией.

Документы для опеки при продаже квартиры в 2021 году

На основании предоставленных справок и свидетельств проводится комиссионное рассмотрение, после чего органы опеки выносят разрешение (или отказ) на продажу имущества несовершеннолетнего. Пакет документов предъявляется при оформлении ДКП (договора купли-продажи). Без санкции опеки сделка является оспоримой, и впоследствии может быть признана ничтожной.

Итак, какие документы нужны опеке для продажи квартиры:

  • совместное заявление родителей (за исключением предусмотренных законодательством случаев);
  • паспорта всех участников будущей сделки (копии);
  • письменное согласие несовершеннолетнего старше 14 лет;
  • правоустанавливающие и прочие документы на каждый объект недвижимости, участвующий в сделке (включая техпаспорт, договор приватизации, развернутую выписку из домовой книги, справку о состоянии лицевого счета, выписку из Росреестра о стоимости объекта);
  • если продажа обусловлена необходимостью переезда и перемены климата, официальное медицинское заключение, подтверждающее этот факт;
  • подтверждение банка, что на детский счет внесены средства (полагающуюся ребенку долю перечисляют деньгами, когда он передается на содержание государства).

Исходя из оценки конкретной ситуации и руководствуясь принципами объективной оценки положения несовершеннолетнего в результате предстоящей сделки, уполномоченная служба может сократить или расширить перечень документов для опеки при продаже квартиры. Меньшее количество справок обычно требуется, когда несовершеннолетний зарегистрирован по адресу, но не является одним из собственников квадратных метров.

При условии предоставления всех нужных бумаг вердикт опекунского совета оглашается в течение 2-4 недель  с момента обращения.

Когда документы в опеку подает один родитель

В исключительных случаях комиссия рассматривает документы по заявлению одного законного представителя. Это происходит на основании:

  • постановления о недееспособности, безвестном отсутствии, нахождении в розыске;
  • свидетельства о смерти;
  • решения суда о длительном уклонении от алиментов или о лишении родительских прав.

Образец заявления обязан предоставить любой территориальный орган опеки и попечительства. Заполняется в присутствии инспектора и заверяется им.

Органы опеки довольно часто отказывают в осуществлении процедуры отчуждения имущества детей. Это случается при наличии сомнений в прозрачности намерений сторон или получении выгоды несовершеннолетними. Чтобы привести грамотные аргументы и быстро согласовать сделку с опекой, лучше привлечь к подготовке и предварительной проверке документов опытного специалиста.

Истории из жизни
Мы вполне потянем ипотечный кредит и сможем улучшить условия проживания нашей семьи (я с супругом, двое детей 14 и 7 лет). Для осуществления планов нашу старую «двушку» нужно было продать, но прежде получить согласие опеки на отчуждение жилья.

Знакомые рассказали, как воевали в свое время с опекунским советом. Также выяснили, что перечень документов для опеки при продаже квартиры с несовершеннолетними варьируется. Решили обратиться за квалифицированной помощью — пошли в агентство недвижимости на Чистопрудном бульваре.

Нам объяснили, что сроки слегка затянутся из-за особенностей в оформлении ипотеки, рассмотрения документов комиссией и нюансов в порядке предоставления разрешения, но пообещали сопровождать сделку от начала до конца.

Как же мы были правы, что согласились, самостоятельно нам было не справиться! Сегодня, спустя два месяца с момента заключения соглашения с агентством, мы собираемся переезжать в прекрасную 4-х комнатную квартиру в новостройке. Спасибо «МИЭЛЬ»!

Миэль — реальная помощь профессионалов

Если у вас остались вопросы, можно задать их на сайте агентства «Чистые Пруды» или по телефону. Наши консультанты работают бесплатно. Также мы настоятельно не рекомендуем использовать типовые бланки заявлений из интернета, поскольку каждая ситуация уникальна и требует особого подхода.

Чтобы заручиться реальной поддержкой, приходите к нам — поможем подготовить правильный пакет документов для опеки при продаже квартиры, где ребенок имеет долю либо выступает единственным собственником, окажем содействие в подборе подходящего жилья вместо прежнего и сопроводим процедуру оформления.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 4,78 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kakie-dokumenty-nuzhny-opeke-pri-prodazhe-kvartiry/

Список документов для опеки при продаже квартиры

Опекунский совет при продаже квартиры официальный сайт

Органы опеки требуют документы для продажи квартиры, когда одним из собственников (или единственным) выступает несовершеннолетнее лицо. Таким образом обеспечивается соблюдение интересов детей, если взрослые решают продать квартиру. Чтобы сделка при подобных обстоятельствах была реализована, понадобится заручиться разрешением от органов опеки и попечительства.

Заключить договор купли-продажи с согласием уполномоченной службы можно только тогда, когда малолетние собственники впоследствии получат права собственности на равноценную жилую площадь (или денежную компенсацию). Если законные представители проигнорировали необходимость обращения, сотрудники службы могут оформить иск с требованием признать сделку недействительной.

Важно! Нет нужды одновременно приобретать недвижимость при продаже собственности ребенка в двух случаях.

  • Первый касается ситуации, когда семья планирует сменить город или регион проживания. Однако за долю несовершеннолетнего должны поступить деньги на его счет.
  • Второй момент – жилье покупается на строящемся объекте. При таких обстоятельствах заручиться согласием сложнее, чем обычно.

Как получить согласие

Изначально необходимо в письменной форме сообщить органам опеки по месту жительства о намерении заключить сделку для отчуждения собственности. Чтобы составить заявление, обязательно присутствие инспектора от службы. С его помощью исключается риск нарушения интересов несовершеннолетних лиц.

Также инспектор обязан провести собеседование с заявителями, где должны присутствовать оба родителя (опекуны) и дети старше 14 лет, чьи права затрагиваются сделкой. При возникновении сомнений сотрудник может затребовать присутствия собственников приобретаемой недвижимости. Альтернативный вариант – их письменное согласие стать участником сделки.

Ключевое правило, которое нужно соблюсти – заранее подготовить весь пакет бумаг. Нет смысла обращаться в инстанцию без недостающих сведений. Кроме того, некоторые из этих бумаг вам еще пригодятся для подачи в МФЦ при регистрации сделки.

Чтобы избежать осложнений при согласовании вопроса, необходимо уточнить, какие документы при продаже квартиры запрашивает опека. Общий перечень таков:

  1. Заявление. Бланк и образец для заполнения выдаст сотрудник службы. Заявление требуется от каждого из родителей, даже когда они разведены. За ними закрепляется обязанность содержать собственного ребенка до достижения им совершеннолетия вне зависимости от того, находятся они в браке или нет. Также требуется подпись несовершеннолетнего лица, если ему больше 14 лет.
  2. Гражданский паспорт законных представителей.
  3. Свидетельство о: регистрации отношений между супругами, расторжении брака, рождении ребенка, чьи интересы затрагиваются.
  4. Правоустанавливающий документ для отчуждаемой недвижимости. Достаточно предоставить выписку из государственного реестра или свидетельство о правах собственности.
  5. Бумага, по положениям которой объект принадлежит лицу, чьи интересы нужно защищать. Как пример: ДКП, свидетельство о получении имущества по наследству, дарственная и т.п.
  6. Техническая документация объекта. Паспорт можно запросить при посещении МФЦ или же путем обращения в БТИ.
  7. Справка из ЕИРЦ. Она может потребоваться для доказательства добросовестности оплаты платежей по услугам ЖКХ.
  8. Выписка из домовой книги, либо справка о составе семьи, которая отражает список людей, имеющих регистрацию на жилой площади по дате запроса. Если у ребенка отсутствует прописка, потребуется дополнительно предоставить выписку по адресу его прописки. Оформляется справка в паспортном столе.

Важно! При продаже квартиры с ребенком документы для опеки и согласие от уполномоченных лиц не требуют, когда малыш, чьи интересы затрагиваются, будет помещен под государственное обеспечение.

Какие еще могут потребоваться сведения

С учетом отдельных обстоятельств, направляя в опеку документы на продажу квартиры несовершеннолетнего владельца, сотрудники службы вправе запросить дополнительную информацию.

К примеру, если малыш взамен получает квартиру (долю в ней), которая приобретена без оформления ипотеки, нужно предоставить инспектору:

  • согласие собственника стать участником сделки для продажи жилья, таким образом уполномоченный сотрудник получает подтверждение, что родители уже подыскали подходящую квартиру;
  • правоустанавливающий документ по приобретаемому объекту;
  • паспорт владельцев недвижимости;
  • свидетельство о регистрации отношений между супругами, если новая жилплощадь является совместно нажитой.

Если же жилье приобретается по ипотечному соглашению, то придется заручиться согласием банка, так как до погашения кредита недвижимость находится в залоге у финансово-кредитного учреждения.

Не все организации предоставляют разрешение, ведь возрастает риск потерять выгоду.

Если банк не дал такого согласия, альтернативный вариант – нотариальное обязательство, где прописывается, что после выплаты ипотеки родители обязуются оформить на ребенка соразмерную часть недвижимости.

Еще одна ситуация предполагает выделение денег с продажи доли ребенка, которые помещаются на его банковский счет. Родитель открывает для несовершеннолетнего лица счет в ФКУ. Если ребенку при заключении сделки больше 14 лет, ему также требуется посетить банк. Для опеки нужно донести договор на открытие счета, выписку с него же и реквизиты – каждая позиция должна быть заверена печатью банка.

Если же взамен проданной квартиры малыш получает в собственность недвижимость по договору дарения, тогда заявление-обязательство необходимо от дарителей. Для этого им придется посетить органы опеки и попечительства, взяв с собой документы на квартиру: техпаспорт, выписка из домовой книги, правоустанавливающее свидетельство и договор, на основании которого приобретена жилая собственность.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/dokumenty-dlya-opeki-pri-prodazhe-kvartiry/

Процедура продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Опекунский совет при продаже квартиры официальный сайт

Когда собственником всего недвижимого имущества или его части является несовершеннолетний, то это накладывает некоторые трудности на его отчуждение (продажу, дарение).

Но когда возникают определенные проблемы, требующие продажи такой собственности, многих начинает интересовать, возможно ли продать квартиру если есть несовершеннолетний собственник доли? Законом это предусмотрено, но к таким сделкам необходимо подходить ответственно.

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему?

Перед тем как рассказать о юридически правильном алгоритме таких действий, необходимо разобраться в понятии – несовершеннолетний собственник.

Под несовершеннолетними подразумеваются лица, которым не исполнилось 18 лет. То есть, с юридической точки зрения, до наступления вышеуказанного возраста, они обладают ограниченной дееспособностью.

Это не дает им право самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом, то есть продавать, дарить, менять. Но владеть они им могут, что отражается в правоустанавливающих документах.

В связи с тем, что несовершеннолетние дети относятся государством к незащищенным категориям населения, их права обязаны защищать не только родители, или опекуны, но и специальный государственный орган, который называется опекунский совет.

Из этого следует, что продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником, возможна только при получении на это разрешения органа опекунства. В противном случае, его должностные лица обязаны обратиться в суд с исковым заявлением, и отменить сделку купли-продажи.

Теперь рассмотрим алгоритм продажи такого жилья.

  • согласование процесса продажи с опекунским советом;
  • решение вопроса о покупке нового жилья, с пропиской туда несовершеннолетнего и обязательным оформлением на него нового объекта недвижимости, либо его части;
  • заключение предварительного договора с продавцом;
  • подписание сделки купли-продажи.

Согласование продажи с опекунским советом

Как было указано выше, данный орган имеет прямые обязанности по защите прав детей, поэтому на нем лежит право дать разрешение на продажу, либо не согласится с этой сделкой.

При этом, Гражданский кодекс четко указывает, что в случае отчуждения жилья без такого разрешения, сделка является никчемной, то есть незаконной и подлежит отмене.

Поэтому перед тем, как родители или опекуны примут решение о продаже квартиры, где несовершеннолетний является ее собственником, они должны обратиться в опекунский совет, и провести предварительную консультацию, о том, что нужно сделать, чтобы получить разрешение этого органа.

После предварительного разговора, можно искать покупателя, а также недвижимое имущество, которое будет приобретено взамен этого и оформлено на несовершеннолетнего.

Если квартира или домовладение уже есть, и его не нужно покупать, тогда опекунскому совету нужно показать документы, но предварительно оформить объект недвижимости на ребенка, или выделить ему в нем обязательную долю.

Подбор нового жилья ребенку

Естественно, что ни один опекунский совет не даст выселить ребенка, без обязательной регистрации по другому месту жительства, где уже часть жилья на него. Поэтому родители должны позаботиться о решении данного вопроса.

Желательно хотя бы прописать несовершеннолетнего в новом жилье до момента подписания договора-купли продажи, чтобы у нотариуса, представитель опекунского совета не отменил вдруг сделку. То есть продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми возможна только после того, как они будут прописаны в другом месте!

Подписание предварительного договора

Согласно сложившейся практике, которая существует на рынке недвижимости, перед тем как приобрести любое недвижимое имущество, покупатель обязан дать продавцу задаток.

В юридической природе, задаток при покупке объекта недвижимости передается после подписания предварительного договора, который должен быть зарегистрирован у нотариуса.

В случае если продающееся недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему, то предварительное соглашение, если ему не исполнилось 14 лет, подписывается только родителями.

Если наоборот ему исполнилось 14 лет, тогда понадобится его письменное разрешение и согласие на подписание предварительного соглашения.

В этот момент у родителей уже должно быть на руках согласие опекунского совета на отчуждение имущества, поскольку нотариус не заверит предварительный договор. Это касается всех сделок независимо от возраста ребенка.

Полученный задаток, должен пойти на передачу продавцу нового объекта недвижимости который будет приобретен взамен проданного.

Подписание договора купли-продажи

Договор купли – продажи завершает сам процесс, и является основанием для перехода права собственности от бывшего владельца к новому.

К этому моменту необходимо готовится тщательно. Перед подписанием всех документов нужно еще раз подойти в опекунский совет, и попросить продублировать его свое письменное согласие на продажу недвижимости, чтобы в случае чего, если должностные лица вдруг передумают, оперировать этим аргументов в суде.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, то его присутствие на подписании сделки не нужно, а если он достиг такого возраста, значит, он имеет право быть присутствующим, и нотариус обязательно должен спросить у него согласен ли он на отчуждение имущества. Если вдруг ответ будет отрицательным, то сделка может не состояться.

При получении денег за проданное имущество присутствие ребенка не обязательно, поскольку по закону он не имеет право на составление расписки о том, что деньги получены в полном объеме.

В принципе данный алгоритм одинаков для всех случаев продажи квартиры или домовладения, где полным или частичным собственником является несовершеннолетний.

Важно запомнить! Гражданский кодекс предусматривает возможность предоставления полной дееспособности несовершеннолетним, которым исполнилось 16 лет. Дается оно в случае заключения брака, либо когда ребенок начал самостоятельную трудовую деятельность и работает по трудовому договору, занялся индивидуальным предпринимательством.

В данных случаях он уже самостоятельно распоряжается своим имуществом, и может проводить сделки купли-продажи без участия родителей. Но опекунский совет лучше поставить в известность, так как они имеют право проследить, чтобы в отношении такого гражданина не было никаких мошеннических действий.

Права несовершеннолетних детей при продаже квартиры

Естественно, что действующее законодательство не дает конкретных прав детям при осуществлении продажи их недвижимого имущества, но юридическая практика выработала их на основании многочисленных решений судов, по таким спорам.

Права детей следующие:

  • они имеют право на получения равноценного или более лучшего жилья, чем отчуждено;
  • имеют право давать свое согласие на продажу (касательно тех, кому исполнилось 14 лет);
  • имеют право присутствовать при подписании предварительного соглашения, а также, во время заключения договора купли продажи (касается тех детей, кому исполнилось 14 лет);
  • имеют право отказаться от сделки, сказав об этом родителям или опекунам, либо представителям опекунского совета;
  • в момент отчуждения жилья, они должны быть прописаны в другом жилом помещении, при этом в нем, если это сделано не сразу, должна быть выделена их обязательная доля;
  • имеют право требовать от родителей, покупку нового жилья в районе с развитой инфраструктурой, а также, чтобы рядом находились школы, детские сады и другие учреждения.

Нюансы таких сделок

По большому счету нюансов таких сделок может быть множество, но основные состоят в следующем.

Как правильно поступить, если родители собираются одновременно продавать и покупать новое жилье?

Как было сказано раньше, это альтернативная сделка, поэтому лучше поступать таким образом. Перед подписание предварительного соглашения, родители уже должны найти новое жилье, и договорится с его хозяином оформить аналогичный договор в той нотариальной конторе, и в то время, когда они будут подписывать документы с первым покупателем.

Также лучше пригласить представителя от органов опеки и попечительства, чтобы было видно серьезность намерений. Договор купли-продажи старого и нового жилья лучше также подписывать у одного и того же нотариуса в один промежуток времени.

Следующий вопрос, который интересует всех, можно ли ухудшить жилищные условия ребенка?

Как показывает практика это можно сделать, но на такой шаг опекунский совет пойдет только при двух условиях. Несовершеннолетний нуждается в дорогостоящем лечении, и вырученные деньги сразу будут переведены на счет медицинского учреждения. Второе условие состоит в том, что ребенок поступил на обучение в другой город, и там цены на недвижимость больше чем в регионе его проживания.

Например, за вырученные деньги от продажи двухкомнатной квартиры в регионе проживания можно купить однокомнатное жилье в населенном пункте, где находится учебное заведение. В других случаях рассчитывать на разрешение опекунского совета можно не рассчитывать.

Последний нюанс, можно в новом жилье просто прописать ребенка без оформления обязательной доли?

Юридическая практика тут идет по такому пути. Обязательную долю можно не оформлять в том случае, если приобретенное жилье идет под снос, или семью с него будут переселять в новую квартиру. Тогда будет идти процесс приватизации, и ребенку автоматически будет выделена его пропорциональная доля.

Во всех других случаях это делать обязательно, поскольку, когда он станет совершеннолетним, а недвижимость будет оформлена на мать или отца, то по закону он утратит право на часть жилья, и сможет получить его только по наследству или дарственной.

Процесс продажи квартиры с несовершеннолетним собственником имеет некоторые отличия от стандартного отчуждения недвижимого имущества. Поэтому перед тем как решиться на этот шаг, нужно внимательно ознакомиться с законодательством и алгоритмом действий, о котором рассказано выше. Нюансы покупки и продажи приватизированного жилья, также могут иметь место быть.

Источник: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom.html

Как в 2021 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Опекунский совет при продаже квартиры официальный сайт
Статья обновлена: 15 апреля 2021 г.

Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний.

Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки. Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор.

В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: разрешение органов опеки для продажи квартиры не требуется, если ребенок не является одним из собственников, а просто прописан. Исключение — если ребенок остался без попечения родителей.

статьи:

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона.

Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры.

С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке.

При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

Другие статьи

Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Если будете покупать квартиру, то можете рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

  1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

    Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

    Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

    Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

    С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

    Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м.

    за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

    Как получить разрешение

  2. Другие статьи

    Продажу квартиры с несоверешннолетними собственниками обязательно удостоверяется у нотариуса — подробнее.

  3. При покупке квартиры в ипотеку.

    Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников.

    Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), то квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права.

    Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

    Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

  4. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).

    Дело в том, что так как дом еще не построен, то и долю ребенку в ней выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Почти всегда Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

    В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступки прав.

    Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости.

    Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

    Если опека одобрит Застройщика, то доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

    Некоторые в интернете пишут, чтобы дом был построен минимум на 70%. У в Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

  5. При покупке частного дома.

    Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

    Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к.

    ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом.

    Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

  6. При покупке комнаты в коммуналке.

    Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

    Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.

  7. При покупке недвижимости в другом городе/области.

    В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

    Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

    Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

    В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

    Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

  8. При строительстве частного дома.

    Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/razreshenie-organov-opeki-i-popechitelstva

Как же получить разрешение органов опеки на продажу квартиры. Попытка №2

Опекунский совет при продаже квартиры официальный сайт

В предыдущей статье я писала о том, почему нам пришлось обратиться в органы опеки за разрешением на продажу квартиры, и как мы получили отказ (нажмите, чтобы прочитать). В октябре мы решили предпринять еще одну попытку. Собственно, поэтому мы на время вернулись из города К в город V.

Мы решили еще раз попробовать подать заявление на разрешение в волгоградскую опеку (фото из личного архива)

Теперь я всем советую искать специалиста по работе с опекой при продаже квартиры с детскими долями (это могут быть и риэлторы, и юристы).

Любое отрицательное решение опеки по данному вопросу можно оспорить в суде, и скорее всего суд примет вашу сторону, но это занимает много времени, нервов и сил. За лето я перелопатила кучу форумов, чатов, историй знакомых и провела работу над ошибками.

Пока расскажу вам несколько реальных историй, которые почерпнула в ходе своих “исследований”.

История 1, печальная

Семья купила новую квартиру в соседнем доме (вот точно не скажу с ипотекой или просто заняли денег). Через некоторое время продалась квартира предыдущая, в которой были детские доли, выделенные согласно условиям использования маткапитала.

Они не подумали, что нужно это сделать с разрешения органов опеки. В итоге опека вынесла им решение о выделении детям долей в новой квартире и плюсом положить какую-то сумму на счета детей до 18 лет.

Мораль сей печальной истории: если у вас частью недвижимости владеют дети, то сделки купли-продажи должны проходить с разрешения органов опеки.

История 2, счастливая

Семья решила переехать с севера в Краснодар. Погасили ипотеку средствами маткапитала, выделили детям доли, собрали нужный пакет документов и пошли в местную опеку. Им выдали положительное разрешение на продажу долей детей в квартире с переводом их на счета детей.

Она переехали в Краснодар, нашли подходящую недвижимость, как раз к этому времени продалась их квартира на севере. Быстро был совершена сделка купли-продажи. В договоре сразу прописали, что часть суммы будет переведена со счетов детей.

Потом пошли в опеку в Краснодаре, там покачали головой и поругали, что сделали все в таком порядке, ведь должны были сначала запросить разрешение на снятие со счетов детей, а потом заключать договор покупки. Но подписали разрешение, куда ж деваться.

Мораль этой счастливой истории: органы опеки органам опеки рознь, многие реально помогают и не ставят палки в колеса в таких вопросах.

фото взято с сайта Яндекс.

картинки

История 3, поучительная

Рассказала риэлтор о своем опыте: нашла покупателей на квартиру, стали готовиться к сделке, тут покупатели через проверку квартиры узнают, что семья продавцов через ПФР использовала маткапитал, а доли детям где? А они не выделены. Продавец решил, что он самый хитрый и можно обойти закон и скрыл этот факт от риэлтора.

Сделку в итоге отложили на несколько месяцев (благо покупатели ждали): детям выделили доли, получили разрешение у опеки на продажу и потом заключили сделку.

Мораль сей истории такова: сейчас такая мошенническая схема уже не проходит, все легко проверяется через ПФР, поэтому продавцы будьте честны и выделяйте доли, а покупатели – внимательны при покупке квартиры (сколько детей и как использовали маткапитал).

фото взято с сайта Яндекс.

картинкиНа данный момент мы выбрали несколько вариантов квартир в Краснодаре, получили одобрение ипотеки в банке, собрали дополнительный пакет документов для опеки (справку о посещении детей развивающих занятий в городе К, договор аренды, купленный полис ДМС на детей), подкрепляющий наши намерения надолго задержаться в другом городе. С детьми я прилетела в город V. Проконсультировалась дополнительно с начальником отдела в опеке. Определили другой тип заявления. Муж снова сделал в Краснодаре согласие у нотариуса (прежнее уже не подходило), заказал запрос из банка в опеку. Это было сделано за три рабочих дня. Но просто же не бывает…Как же это не просто, продать квартиру с детскими долями (фото из личного архива)

В день Х (вы же помните, что опека принимает два раза в неделю) утром я получила документы от мужа с помощью сервиса blablacar (это был самый быстрый, пусть и не самый дешевый, способ отправки бумаг на завтра, ведь автомобиль доезжает из К в V за 8-10ч), оставила детей с бабушкой и устремилась в опеку. И вот сижу я у специалиста, раскладываю документы и понимаю, что часть из них оставила дома! Быстро вызываю такси туда-обратно (пришлось разориться) и успеваю вовремя (до перерыва) сдать документы и заявление. Ура, товарищи!

Ответ будет в течение 15 календарных дней. Я, после горького опыта первой попытки, уже готова к любому исходу. Просчитываем варианты действий при отказе (подсказали в опеке в порыве раздражения на меня и мои “неуместные” вопросы про действие законов на территории страны) и надеемся на лучшее…

Использовали ли вы средства материнского капитала на недвижимость? Не жалеете?

Не стесняйтесь оставлять комментарии и лайки! Смело подписывайтесь на канал:)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d67de300ce57b00af68570a/kak-je-poluchit-razreshenie-organov-opeki-na-prodaju-kvartiry-popytka-2-5dbae91ffbe6e700ae30f902

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: