Отказ от затратно го подхода

Содержание
  1. Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости
  2. Оценка земельного участка
  3. 11
  4. Отчет об оценке
  5. Логика построения отчета по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
  6. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример
  7. Нужен мотивированный отказ от доходного подхода
  8. Титова Светлана Семеновна
  9. Оценка недвижимости затратным методом: когда применяется, пример, обоснования отказа от подхода
  10. Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример
  11. Репетитор оценщика
  12. Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости — 3 применяемых метода
  13. Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости
  14. Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости
  15. Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости
  16. Затратный подход в оценке недвижимости — что это, когда применяется, его методы, а также возможет ли отказ и пример
  17. Затратный подход к оценке недвижимости Пример
  18. Методы затратного подхода в оценке недвижимости
  19. Определение износа
  20. Основные понятия затратного подхода при оценке недвижимости
  21. Особенности применения
  22. Плюсы и минусы
  23. Этапы
  24. Проведение расчётов и применение методик
  25. Когда требуется использование
  26. Отказ от использования доходного подхода при оценке паркинга
  27. Сущность доходного подхода
  28. Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу
  29. Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода
  30. 2. Определение коэффициента капитализации.
  31. 11. отказ от использования затратного подхода

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

Отказ от затратно го подхода

Но самое главное — их очень трудно продать. Срок экспозиции подобной недвижимости, как правило, превышает год, а для некоторых предложений – несколько лет. Особенно это касается объектов, которые находятся вдали от центров федеральных округов.

Для того чтобы грамотно позиционировать такой объект при продаже, необходимо уйти с позиции собственника, для которого его имущество, безусловно, представляет значительную ценность, и посмотреть с позиции инвестора-покупателя, которому важно оценить, что он может заработать на этом объекте.

Когда собственник обращается в оценочную компанию, рыночная стоимость объектов недвижимости обычно оценивается так.

Есть три подхода к оценке: сравнительный, затратный и доходный, однако проблема заключается в правильности их применения.

Оценка земельного участка

8 ч. 1 ст.

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV.
п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

11

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного.

Отчет об оценке

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV.
п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Логика построения отчета по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости

Нормативно определено, что отчет по должен содержать:

Кроме того, имеются нормативные требования в части оформления отчета (нумерация, прошив, скрепление печатью, подписи…) В соответствии с нормативными требованиями каждая оценочная организация в праве разрабатывать свои шаблоны отчетов по оценке и программные продукты в рамках методик расчета. Отчет по оценке можно отнести к исследовательской работе.

Важно Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода. Исходные данные объекта оценки: Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду.

Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект. В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ.

сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт); 2.

корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; 5.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку.

Внешний (экономический) износ представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

Надежность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.

Источник: https://spravkamoskva.com/otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-otsenke-nedvizhimosti/

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком.

Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта. Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги.

Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

Шаблон обоснования выбора подходов и методов оценки для расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка: 1.

Из методов, основанных на сравнительном подходе, оценщик считает допустимым/не допустимым для определения стоимости земельного участка в настоящем отчете использовать метод(ы) —/ни один из методов не использовать, поскольку использование сравнительного подхода требует наличия достаточного количества недавних аналогичных продаж, согласно п. 22 ФСО-1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Титова Светлана Семеновна

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры.

п. 23). Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости затратным методом: когда применяется, пример, обоснования отказа от подхода

Бесплатная консультация по телефону: 8(800)350-83-64 Вся Россия » » ОбЩетехнические и социальные проблемы УДК 347.214.2:656 С.

В. Коланьков ОБОСНОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ С ПОМОЩЬЮ НОРМАТИВНЫХ МЕТОДОВ Рассмотрены виды оцениваемой стоимости объектов недвижимости, состав затратного подхода и нормативные методы оценки, дана область применения кадастровой стоимости.

затратный подход к оценке недвижимости, виды оцениваемой стоимости, нормативные методы, балансовая стоимость, амортизация, инвентарная стоимость, кадастровая стоимость, таможенная стоимость, налоговая стоимость.

Введение В федеральном стандарте оценки № 1 [1] введено понятие трех возможных подходов при определении стоимости объектов: доходного, сравнительного и затратного.

Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример

При выборе единого многие граждане акцентируют внимание на некоторых критериях: прибыльность и месторасположение объекта, себестоимость подобного имущества, уровень спроса – все это способы сравнения и подсчета прибыли. Но при каких обстоятельствах рекомендуется использовать затратный способ?

При оценке какого объекта недвижимости необходимо уделять внимание прибыли, а когда затратам?

Затратным методом оценки недвижимости, согласно пункту 15 “Федеральных стандартов оценки (ФСО №1)” принято считать подход, базирующийся на осуществлении подсчетов финансовых затрат на покупку объекта недвижимости.

Благодаря использованию такого подхода определяется общий размер финансовых средств, которые необходимы для таких нужд, как: ; ; ; возведение; либо улучшение недвижимости.

Репетитор оценщика

]→[]→[Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры]ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры.

Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV.

Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости — 3 применяемых метода

Достоверная оценка недвижимости – это кропотливый труд высококвалифицированных специалистов.

На каком рынке его применение даёт максимально точный результат?

Поговорим об этом сегодня. статьи

  1. Метод сравнительного анализа продаж (САП)
  2. Отказ от использования сравнительного подхода (СП)
  3. Сравнительный подход (СП)
    • Основные постулаты
    • Методы
      • Метод сравнительного анализа продаж (САП)
      • Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)
      • Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)
  4. Анализ результатов
  5. Основные постулаты
  6. Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)
  7. Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)
  8. Методы
    • Метод сравнительного анализа продаж (САП)
    • Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)
    • Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)
  9. Оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

/ / 19.04.2021 115 Views Можно выделить следующие виды корректировок: · Процентные относительные; · Процентные абсолютные; · Стоимостные относительные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта.

Если № докум. Подпись КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Источник: http://csshelp.ru/otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-ocenke-nedvizhimosti-65591/

Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости

При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.

Расчет текущей стоимости всех будущих доходов может производиться методом дисконтирования денежных потоков (при этом учитывается и денежный поток от продажи объекта по окончании периода владения, то есть реверсия, который так же дисконтируется на текущий момент), либо методом прямой капитализации. 2.

13 обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. 11.

отказ от использования затратного подхода В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным.

Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно.
Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п.

с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки Аналог 1 Продается отдельно стоящее двухэтажное здание площадью 711, 1 м по адресу Варшавское шоссе д 13 стр 2. Здание расположено вблизи Варшавского шоссе, недалеко от метро Тульская Здание находится в отличном состоянии, сделан качественный ремонт.

Источник: https://jurpeppi35.com/otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-otsenke-nedvizhimosti/

Затратный подход в оценке недвижимости — что это, когда применяется, его методы, а также возможет ли отказ и пример

Отказ от затратно го подхода
Пропустить и перейти к содержимому

Существует ряд серьезных оснований для использования затратного подхода при оценке собственности.

Он может быть необходим тогда, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или наложения ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли; затратный метод применяется также в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учета: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Кроме этих обязательных случаев, затратный подход используется и в других ситуациях.

Во многих случаях полная стоимость замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Информированный покупатель обычно не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это аналогично меньшей плате за прошлогоднюю модель автомобиля по сравнению с моделью текущего года.

В данном случае срабатывает принцип замещения. Исключение из «нормального» правила может иметь место тогда, когда покупатель очень спешит приобрести и использовать здание и не может ждать постройки нового.

То же самое произойдет, если он хочет избежать рисков, связанных с застройкой, и может заплатить больше за уже существующий объект, чем за новый, руководствуясь принципом что видишь, то и получаешь».

Ситуации, в которых может быть применен затратный подход:1. Технико-экономический анализ для нового строительства.2. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.3. Обновление.4. Итоговое согласование стоимости.5. Здания институционального и специального назначения.6. Оценки на пассивных рынках.

7. Цели страхования.

8. Цели подоходного налогообложения.

Новое строительство

Обратимся к новому строительству. Представьте, что минимальный приемлемый общий коэффициент капитализации составляет 13%» а предполагаемое строительство офисного здания обойдется в 500 000 долларов, причем ожидаемый чистый операционный доход (NOI) от него составит только 30 000 долларов в год.

Насколько данный проект осуществим? 500 000 долларов при коэффициенте капитализации в 13% должны обеспечить чистый доход в размере 65 000 долларов; поэтому NOI в размере 30 000 долларов не оправдывает затрат. В то же время, если ожидается, что эти 500 000 долларов будут приносить 100 000 долларов ежегодного N01, тогда проект вполне жизнеспособен.

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Представьте, что земля стоит 50 000 долларов, а рынок требует ежегодного дохода в 12%; другими словами, к земле предъявляется требование на 6000 долларов годового чистого операционного дохода.

Двухквартирный дом на этом участке принесет 5000 долларов чистого операционного дохода, что будет недостаточно даже для покрытия требования к доходности земли, и здание не оправдает стоимости строительства. С другой стороны, 10-этажный жилой дом может генерировать чистый операционный доход, скажем, в 20 раз больший, т.е.

100 000 долларов, что будет более чем достаточно, чтобы покрыть в течение его полезной жизни стоимость строительства, например, в 450 000 долларов, а также обеспечит Требуемый от земли годовой доход в 6 000 долларов В противоположность этому 100-этажный дом из-за высокой стоимости его строительства, предполагаемого уровня незанятости и больших расходов на обслуживание может не обеспечить NOI, достаточного, чтобы оправдать себя. Итак, учитывая эти две крайности, можно утверждать, что вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка стоимостью 50 000 долларов предполагает строительство здания высотой от одного до 100 этажей. Десять этажей приемлемы, но наилучшим и наиболее эффективным использованием может быть строительство здания в 7, 9,11 или 20 этажей или же здания иной этажности. Это иллюстрирует принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.

Обновление

Стоит ли вам обновлять собственность или менять профиль ее использования? Это решение опять-таки основывается на сравнении затрат с требуемым доходом.

Стоит ли платить 500 000 долларов за обновление старого офисного здания? Предположим, что в результате обновления ежегодный доход должен увеличиться на 25 000 долларов Поскольку это обеспечит лишь 5%-ный ежегодный доход на инвестиции в 500 000 долларов, то на рынке с доходностью 13% этот проект будет неосуществим.

Но если бы ожидаемый прирост ежегодного чистого операционного дохода составил 150 000 долларов и если бы такой доход сохранялся на протяжении длительного периода времени, тогда требование на получение дохода в 13% было бы удовлетворено и затраты оказались бы оправданными.

Итоговое согласование стоимости

Предположим, что доходным и рыночным подходами стоимость существующего объекта оценена в 500 000 долларов Результат затратного подхода — 750 000 долларов Следует ли отбросить этот последний результат? Может быть, и нет. Возможно, он означает, что в течение какого-то времени не будет новой конкуренции.

Прогнозируемое отсутствие будущей конкуренции может служить важной информацией, даже если оно не меняет величину оценки рыночной стоимости.

Наоборот, если величины стоимости, определенные рыночным и доходным подходами, значительно превышают величину, полученную затратным подходом, собственник должен осознать, что велика вероятность новой конкуренции и что рыночные цены могут резко понизиться.

Здания институционального и специального назначения

Используя рыночный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов институционального и специального назначения.

Какова стоимость свободного сейчас здания, которое когда-то было школой, почтой, церковью или железнодорожным вокзалом? Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе; собственность удерживалась не из-за ее способности приносить доход.

Поэтому затратный подход, который принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося срока полезной жизни собственности, может дать некоторые ориентиры для определения стоимости подобных объектов.

Оценки на «пассивных» рынках
В очень малых общинах или на «пассивных» рынках могут отсутствовать данные о сопоставимых продажах и может быть недостаточно информации для применения валового рентного мультипликатора. В этой ситуации единственно возможным для оценщика остается затратный подход.

  • Цели страхования
  • При оценке стоимости в целях страхования риска предпочтение часто отдается затратному подходу, поскольку сумма страхового возмещения обычно определяется исходя из затрат.
  • Цели подоходного налогообложения

Наконец, затратный подход может быть использован в целях подоходного налогообложения: облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений, в то время как стоимость земли считается неизменной. Он может помочь при определении суммы, заплаченной за здания и сооружения, в том случае, когда весь имущественный объект был оплачен целиком.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»

Затратный подход к оценке недвижимости Пример

Затратный подход в оценке недвижимости — это общее количество всех методов, которые используются в совокупности для того, чтобы произвести оценку того или иного объекта недвижимости.

Этот метод имеет целью установить количество затрат, которые необходимы для того, чтобы произвести восстановление рассматриваемого объекта или замещение недвижимости.

https://www..com/watch?v=ytadvertiseru

Вообще, затратный подход в оценке недвижимости применяется при необходимости установить именно износ постройки.

Как говорят эксперты, данный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что конкретный покупатель, руководствуясь имеющейся информацией, не заплатит за строение больше, чем на самом деле составляет стоимость обсуждаемого объекта.

Таким образом, можно сделать вывод о том, в каких случаях необходим затратный подход к оценке недвижимости и когда его используют специалисты оценщики.

Данный подход необходим тогда, когда речь идёт о вторичном жилье, когда необходимо оценить не только цену объекта в идеале, но и сделать упор на износ жилья, а также на иные нюансы, которые стали заметны с течением времени.

Данный подход может быть применен как жилому недвижимому имуществу, так и к коммерческому.

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Как вы уже убедились, при затратном подходе используются несколько методов в совокупности, которые и позволяют наиболее эффективно оценить недвижимость, а также предложить меры по её восстановлению:

  1. Первым и самым распространённым методом при оценке жилья с использованием затратного подхода является метод сравнения продаж.

    Он базируется на получении информации о том, какие аналогичные сделки были проведены в ближайшее время, и какова была стоимость объектов недвижимости на рынке.

  2. Ещё один, не менее важный метод – это метод распределения. Подобная методика основана на том, что оценщик определяет соотношение между ценой строений, которые расположены на участке и самим участком.

    Таким образом, в цену недвижимости закладывает и возведённые строения, и стоимость самого участка земли.

  3. Также при затратном подходе используется метод выделения. Он основан на том, что оценщик собирает всю информацию о сегодняшних ценах на земельные участки, на постройки, а также на другие объекты недвижимости.

    Имея информацию о цене, купле-продаже конкретных объектов, оценщик может охарактеризовать примерную стоимость нового объекта.

  4. Наверняка, оценщиками недвижимости применяется и такой метод, как метод разбивки на участки. Эта методика применяется намного реже, чем вышеперечисленные, но также очень эффективна в вопросах затратного подхода.

    Этот метод применяется тогда, когда участок делится на несколько небольших по размеру участков, и каждый из них должен быть наиболее эффективно использовать.

    Данный метод требует к себе поэтапного подхода, начиная от разбивки участка на конкретные сектора, и заканчивая действиями по улучшению каждого из секторов.

  5. Техника остатка земли и вовсе является нечастым способом оценивать недвижимость. Однако, данная техника применяется в ситуациях, когда у оценщика отсутствуют данные о том, в какую стоимость были проданы свободные участки земельных наделов.
  6. Раз уж мы упомянули капитализацию земли и зданий, то нельзя пропустить данный метод. От капитализации земельной ренты определяется стоимость конкретного участка методом выявления арендной платы, которая относится к земле и капитализируется с определённым коэффициентом, установленным для региона. При этом необходимо брать в расчёт и рыночные данные.

Предлагаем ознакомиться:  Порядок заполнения рсв 1 пфр на примере

Эти методы оценки недвижимости при затратном подходе являются основными, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Возможно, с опытом, оценщики используют или наоборот, не используют некоторые вышеперечисленные методы, добавляя к ним свои нововведения, адаптируя под свою работу.

Определение износа

Под износом в данном контексте понимается уменьшение стоимости конкретно взятого объекта ввиду того, что здание не является идеальным по различным причинам.

  • Такое понятие как износ может измеряться как процентах, так и в ценовом выражении.
  • Конечно, если речь идёт о стоимости, то здесь имеет смысл говорить об обесценивании объекта.
  • Также, многие правоведы говорят о том, что износ – это потеря полезности здания, а значит, и стоимость будет уменьшена.
  • Для того, чтобы рассчитать износ здания, необходимо воспользоваться определённой формой.

Источник: https://a-vasilyevskoe-ru.ru/tszh/zatratnyj-podhod-v-otsenke-nedvizhimosti-chto-eto-kogda-primenyaetsya-ego-metody-a-takzhe-vozmozhet-li-otkaz-i-primer.html

Основные понятия затратного подхода при оценке недвижимости

Кроме затратного, используются сравнительный и доходный подходы в оценке недвижимости и иного имущества. Сравнительный определяет цену объекта путём мониторинга рынка недвижимости, с выявлением объектов аналогов – сходных по характеристикам с оценивающимся.

Доходный – учитывает все нюансы возможностей использования объекта, рассматривая перспективы инвестирования. В отличие от перечисленных вариантов оценки, затратный подход ориентирован на определение окупаемости приобретённого или вновь возведённого строения, а так же иной недвижимости.

Основные отличия затратного метода оценки недвижимости следующие:

  1. Не ориентирован на рентабельность инвестиций в объект и перспективы его эксплуатации в коммерческих целях.
  2. Является базовым при определении степени затрат на возведение планирующегося объекта.
  3. Не использует ориентацию на стоимость зданий или помещений с аналогичными характеристиками.

Особенности применения

Для проведения расчётов стоимости объекта по принципу метода затратного подхода в оценке недвижимости, не обязательно обращаться к специалисту в лице независимого оценщика, с лицензией на исполнение данных услуг.

Если же такое обращение целесообразно – требуется предъявить пакет документации, отражающий объём затрат на приобретение или постройку недвижимости. Если приобретённый объект подлежал реконструкции, что существенно улучшило его качество и увеличило стоимость, требуется представить затраты на реконструкцию и первичные траты на приобретение.

Кроме определения и суммирования затрат, учитывается амортизационный износ помещения или здания, который определяется на основании инвентаризационных сведений об объекте. А так же – вложения, необходимые для восстановления полезных свойств объекта (при необходимости).

При планировании коммерческой застройки участка или зоны населённого пункта, позволяет определить перспективы и объём затрат, требующийся на проведение работ.

Самостоятельные расчёты допускают приблизительности. Но иногда, при оценке новостройки, являются предельно точными. По преимуществу собственник может по памяти восстановить все расходы, вложенные в строительство, даже не имея соответствующих подтверждающих документов.

Плюсы и минусы

К преимуществам затратного подхода в оценке недвижимости можно отнести:

  • относительную простоту расчётов;
  • не привязанность к условиям рынка;
  • доступность сведений для оценки.

При возведении промышленных зданий, новостроек или торговых площадей является единственно возможным способом, допускающим рассмотрение потенциальных расходов на строительство.

Однако и здесь допускается ряд нюансов, которые могут заставить произвести отказ от затратного подхода при оценке недвижимости, для достижения тех или иных целей лица, заинтересованного в приобретении недвижимости.

  • необходимость в полной информации по расходам;
  • затруднительность использования для старых зданий;
  • отсутствие сведений о перспективах использования;
  • отсутствие учёта тенденций рынка.

Этапы

Алгоритм оценки строится на последовательности этапов, каждый из которых даёт основания для формирования ценообразования объекта. В их числе:

  1. Определение стоимости земельного участка, если земля находится в собственности. Арендуемые участки обычно в расчёт не принимаются, кроме случаев коммерческой застройки населённого пункта.
  2. Суммирование затрат на возведение капитального строения, учёт возможности получения предпринимательской прибыли путём экономии на строительных субсидиях, полученных скидках на строительные материалы и т.п.
  3. Определение степени износа и суммирование затрат на восстановление утраченных полезных свойств объекта.
  4. Определение разницы между затратами, произведёнными в прошлом и требующимися в перспективе затратами.
  5. Проведение корректировок и поправок, что допускает обращения к сравнительному рыночному анализу и доходности приобретения объекта.

Проведение расчётов и применение методик

Базовым способом расчёта является суммирование расходов на приобретение участка и застройку. Если объект является вновь возведённым, с проведением всех требующихся коммуникаций – этого может оказаться достаточно.

Корректировки в данном случае допускаются при использовании метода сравнения продаж. Например, сравнивается стоимость строительного материала, которая приобреталась собственником здания и его текущая стоимость, с учётом наценки или инфляции, что допускает получение прибыли.

Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат.

При определении степени износа, допустимо ориентироваться на варианты:

  • инвентаризационного износа;
  • сравнительного анализа;
  • комиссионного определения износа.

Сравнительный анализ ориентируется на методики расчёта стоимости объектов, по соответствию году сдачи в эксплуатацию. Комиссионное определение износа – наиболее подробный метод определения утраты полезных свойств не только здания, но и его элементов. Определяется комиссией, в которую входят компетентные специалисты, и оформляется официальным актом.

После определения степени износа учитывается процент непоправимого износа, который выражается в гибели соразмерной части полезных свойств объекта.

Стоимость этой части помещения вычитается из потенциально предусматриваемой цены на недвижимость. Поправимый износ рассчитывается с учётом расходов, требующихся на восстановление полноценного функционирования таковых.

Предусматриваемые расходы так же подлежат вычитанию из потенциально установленной стоимости.

Когда требуется использование

В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения:

  1. Оценка планирующегося строительства с коммерческой целью, при использовании максимальных вложений застройщика в строительство промышленных, торговых, культурно-спортивных или жилых зданий.
  2. Оценка вновь возведённого, полностью уникального здания, не имеющего аналогов на рынке недвижимости.

Источник: https://fabrikaklientov.ru/info/otkaz-ot-zatratnogo-podhoda-pri-ocenke/

Отказ от использования доходного подхода при оценке паркинга

Отказ от затратно го подхода

Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке земельного участка..
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.

Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями.

Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить
величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Поскольку, объектом оценки в данном исследовании является земельный участок без учета стоимости улучшений на нем, применение затратного подхода для определения стоимости участке невозможно.

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

  1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
  2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
  3. Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
  4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

Его можно произвести двумя способами.

  1. Прямая капитализация доходов.

Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.

Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.

С = ЧОД/КК,

где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);

КК – коэффициент капитализации (в процентах);

ЧОД – чистый операционный доход.

Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.

Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:

  1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
  2. Рассчитать ставку капитализации.
  3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

Рассчитать ЧОД можно путем вычитания из ДВД операционных расходов, исключая из них амортизацию (данные расходы должны браться за год).

  1. Метод дисконтированного денежного потока (ДДП).

Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:

  1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
  2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
  3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
  4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

  1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
  2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

Этаж 9 1 +5% 2 0 10 0 Всего этажей 17 17 0 17 0 17 0 Общая площадь квартиры, кв.м. 76 70,1 +1% 76 0 61,6 +5% Площадь кухни, кв.м.

13,2 9,3 +2% 13,2 0 8,0 +3% Вид из окон квартиры На улицу Во двор -1% Во двор -1% Во двор -1% Наличие балкона/лоджии В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Евроремонт 0 Требуется косметический ремонт +15% Хорошее +10% Телефон В наличии В наличии 0 В наличии 0 Отсутствует +3% Отопление Центральное Центральное 0 Центральное 0 Центральное 0 Санузел Раздельный Раздельный 0 Раздельный 0 Раздельный 0 Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Удаленность от метро 05 мин. транспортом 05 мин. транспортом 0 05 мин. пешком -1% 15 мин. транспортом +2% Наличие металл.

2. Определение коэффициента капитализации.

В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Подхода к расчету коэффициента капитализации:

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал.

Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.

11. отказ от использования затратного подхода

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV.

п. 23). Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно.

Источник: https://oute-shop.ru/kredity/8502-otkaz-ot-ispolzovaniya-dokhodnogo-podkhoda-pri-ocenke-parkinga.html

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: