Ответственность несет собственник или арендатор земли

Содержание
  1. Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит
  2. Общие правила
  3. Риски покупки жилья на арендованной земле
  4. Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы
  5. Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной
  6. Кто должен заключать договор на вывоз мусора – арендатор или арендодатель?
  7. Кто должен заключать договор на вывоз мусора по закону?
  8. Должен ли арендатор заключать договор на вывоз мусора?
  9. Должен ли арендатор заключать договор на вывоз мусора, если условия соглашения не предусматривает у него такой обязанности?
  10. Пример из практики
  11. За что могут наказать собственника земельного участка – от штрафа до изъятия имущества
  12. Несоблюдение строительных норм
  13. Несоблюдение санитарных норм
  14. Использование своих семян
  15. Запустение на участке
  16. За снос зеленых насаждений
  17. Хищение ценных природных ресурсов
  18. За неправильное ограждение
  19. Перспективы
  20. Права арендатора и арендодателя земельного участка
  21. На что имеет право арендатор земельного участка?
  22. Основные права арендатора
  23. Как должен быть заключен договор аренды?
  24. Нарушение прав арендатора
  25. Ограничения прав арендатора
  26. Обязанности арендатора земельного участка
  27. Продажа права аренды земельного участка в 2021 году: пример договора, порядок проведения
  28. Продажа права аренды: общие понятия
  29. Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды
  30. Преимущества
  31. Недостатки ППА
  32. Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды
  33. Шаг 1. Сбор документов
  34. Шаг 2. Составление договора
  35. Шаг 3. Регистрация сделки ППА
  36. Сроки и стоимость процедуры ППА
  37. Отказ в продаже права аренды земли

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Ответственность несет собственник или арендатор земли

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/v-arende.html

Кто должен заключать договор на вывоз мусора – арендатор или арендодатель?

Ответственность несет собственник или арендатор земли

Ответ на вопрос о том, кто заключает договор на вывоз мусора арендатор или арендодатель, не так однозначен. Типичная ситуация, когда собственники помещения сдают его в аренду, а потом возникает спорный вопрос о том, кто будет заключать и оплачивать договор на вывоз отходов.

Кто должен заключать договор на вывоз мусора по закону?

Законом об отходах производства и потребления (№89-ФЗ от 24.06.

98) установлено, что именно на региональных операторах ТКО лежит обязанность заниматься обращением отходов, их сбором, перевозкой, обработкой, утилизацией и т.п.

На территории субъекта РФ их может несколько, все они предусмотрены региональными программами, направленными на улучшение ситуации с обращением твердых коммунальных отходов (ТКО/ТБО).

Деятельность по обращению с ТКО предусматривает их:

  • накопление;
  • сбор;
  • перевозку;
  • обработку и обезвреживание;
  • переработку и утилизацию;
  • захоронение.

Все эти действия проводятся в соответствии с установленными Правилами обращения с ТКО. Это нормативный акт, который утвержден правительственным постановлением от 12.11.16 №1156.

Указанным выше законом об отходах производства и потребления предусмотрено, что именно собственники ТКО заключают соглашения с региональными операторами. Исключение – законом предусмотрены иные варианты (ч.1 ст.24.7).

Правила (п.п.«в» п.8.1) также предусматривают договорные отношения на обращение с отходами регионального оператора с собственниками:

  1. Жилых и нежилых строений;
  2. Земельных участков.

Кроме собственников договор могут заключать уполномоченные ими лица. Если происходит отчуждение прав собственности, новый владелец обязан в трехдневный срок уведомить об этом регионального оператора. Далее, прежний договор об оказании услуг прекращает действие, заключается новое соглашение уже с новым владельцем. Порядок и сроки заключения договора установлены Правилами (п.8.2).

Должен ли арендатор заключать договор на вывоз мусора?

Обязанность заключения договора зависит от договора аренды.

Указанные нормативные акты и их положения, описывая действия при смене собственника, также предусматривают аналогичные действия для следующих категорий:

  • иной законный владелец;
  • пользователь.

При этом Правила не раскрывают эти понятия, поэтому таким пользователем вполне может быть арендатор помещения или земельного участка.

Но судебная практика указывает, что обязанность заключать соглашение с региональным оператором у арендатора может не возникнуть. Основание – соответствующий пункт в договоре о вывозе мусора арендодателем, который предусматривает эту обязанность именно за собственником.

Это также может происходить, если помещение или земельный участок передается в субаренду. По договору субаренды обязанность по вывозу мусора может перекладываться на субарендатора.

Должен ли арендатор заключать договор на вывоз мусора, если условия соглашения не предусматривает у него такой обязанности?

В таком случае нет ни одного документ, который обязывал бы его это делать.

Как указано выше, нормативными актами установлено, что вывоз мусора арендодателем – это его обязанность. Он может ее переложить на других лиц, пользователей в рамках договорных отношений.

На практике это означает, что ранее заключенный собственником недвижимости договор с региональным оператором, продолжает действовать. Условиями соглашения об аренде пользователь оплачивает владельцу счета, которые поступают от оператора за вывоз мусора. Новый договор между региональным оператором и арендатором не заключается.

Пример из практики

Компания выкупила помещения и сдает их в аренду другим субъектам предпринимательской деятельности. Один из ИП, который заключил договор аренды с компанией, получил уведомление об административном проступке. Основание – он не заключил соглашение с региональным оператором на вывоз ТКО.

В ходе разбирательства оказалось, что договором аренды обязанность по вывозу мусора перекладывается на ИП.

Поскольку указанные выше Правила предусматривают при переходе прав пользования к другому субъекту заключать новое соглашение от его имени с региональным оператором, претензии к компании безосновательны.

  Ей не нужно заключать отдельные соглашения на обращение с ТКО. Вывоз мусора арендатором – это его обязанность.

Исключение – если соглашение аренды, по условиям которого вывоз мусора обязан организовать пользователь, признается несостоятельным. В таком случае собственник может привлекаться к административной ответственности. Тот факт, что совершенный им проступок был без умысла, может смягчить наказание, размер административного штрафа.

Поэтому арендаторам необходимо учитывать эти моменты при заключении договора аренды. Если в нем не перекладывается обязанность по вывозу мусора на пользователя, значит она остается на собственнике. И именно он несет административную ответственность в случае нарушений.

Источник: https://vyvoz.org/blog/kto-dolzhen-zaklyuchat-dogovor-na-vyvoz-musora-sobstvennik-ili-arendator/

За что могут наказать собственника земельного участка – от штрафа до изъятия имущества

Ответственность несет собственник или арендатор земли
Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения.Салтыков-Щедрин.

Вы тоже согласны с мудрым русским писателем? И совершенно напрасно! Потому что та самая «необязательность исполнения» – вовсе не упрощает нам жизнь. Это ловушка, в которую легко попадается любой из нас, когда на охоту выходит чиновник.

В лучшем случае наказанием может стать штраф. В худшем можно «заработать» уголовное дело, лишиться имущества.

Вот, например, за что могут привлечь к ответственности собственников земельных участков, как в населенных пунктах, так и в садоводческих товариществах.

Несоблюдение строительных норм

Любое сооружение на участке, будь то дом, сарай, гараж, баня, теплица, туалет или что-либо еще, возводится в соответствии со СНиПами и СанПиНами.

Вроде бы разумные и обоснованные требования иногда оборачиваются для владельцев земли серьезной головной болью. Особенно трудно соблюсти нормативы на небольшом участке, где просто не хватает места для всех положенных отступов и промежутков.

При размещении любого объекта на своей земле необходимо соблюдать строительные и санитарные нормы.

Есть в этих правилах еще один нюанс: с течением времени им свойственно меняться. И то, что у вас, скажем, сарай был построен на этом месте еще в 60-е годы – это ваши проблемы. Задача проверяющих – установить нарушение и наложить взыскание.

И ладно, если под «обновление» попадает незначительная постройка типа сарая или стайки. Хуже, когда указующий перст начальства попадает прямиком на главное строение – дом.

Отделаться штрафом не удается – выдается распоряжение на снос объекта, построенного с нарушениями строительных требований.

Показательна ситуация тех россиян, чьи дома, после изменения размеров охранных зон трубопроводов, оказались в полосе, требующей зачищения. Их заставляют за свой счет сносить собственные дома. При этом ни о какой компенсации речи пока нет, все только «в проекте»:

Конституционный Суд России постановил, что до конца 2021 года правительство РФ должно внести в Госдуму законопроект о том, кто и в каком соотношении должен возмещать убытки граждан.Речь идет о защите прав граждан, кому участки были предоставлены под садоводство и огородничество еще в РСФСР. Возводить дома на них было разрешено законами, правилами и СНиПами, которые действовали в то время, а «дачная амнистия» позволила владельцам оформить право собственности на свои постройки, решил КС.

Предложение депутатов Госдумы рассмотреть порядок компенсаций за жилье, попавшее в зону сноса, возникло только тогда, когда люди стали активно жаловаться, когда об этом заговорили в СМИ.

Такой вот оригинальный подход: зоны природоохранных территорий желательно сократить, зоны защиты промышленных объектов – увеличить, жилье – снести, людям – шиш.

Вопрос защиты собственности и интересов граждан, понятное дело, ставится на последнее место. Главное здесь – прибыль.

Несоблюдение санитарных норм

Здесь речь, как правило, идет о надворных туалетах и септиках.

Это раньше было все просто: выкопал яму, поставил над ней нужник и живи себе спокойно. Теперь выгребные ямы обязаны быть герметичными, приспособленными для периодической откачки ассенизаторами. Допустимы также биотуалет с использованием химии, торфяной пудр-клозет. Иные конструкции, по мнению чиновников, портят окружающую среду, вредят экологии.

Колеса, бетонные кольца – недопустимые ныне пережитки темного прошлого!

Вот мусорные полигоны – не вредят. И производственные выбросы без очистки – не вредят. А по старинке поставленный на даче или в деревне туалет – вредит! И положен за него штраф в размере 5 тысяч, в соответствии со ст. 8.6 КоАП РФ «Порча земель».

Требования к устройству уличного туалета описаны в СНиП 30-02-97, СанПиН 42-128-4690-88. Эти же правила касаются устройства септика при отсутствии центральной канализации.

И не думайте, что, попавшись раз и заплатив штраф, можете жить спокойно. Вас будут исправно контролировать каждые 6 месяцев до тех пор, пока не устраните нарушения.

Использование своих семян

На самом деле, действующий Закон «О семеноводстве» принят еще в 1992 году. В нем четко прописано, что используемые в сельскохозяйственной деятельности семена должны быть сертифицированы, проверены на предмет безопасности, соответствия стандартам и т.д. и т.п.

В противном случае задействуется ст. 10.12 КоАП о нарушении правил производства, заготовки, обработки, хранения, реализации, транспортировки и использования семян сельскохозяйственных растений.

На данный момент статья применяется лишь к фермерам, официально ведущим свою деятельность. Разного рода консультанты успокаивают народ тем, что «простых граждан, ведущих приусадебное хозяйство», она не касается.

Пока садим свое. Но чиновник бдит!

Но на самом деле в законе нет никаких уточнений по этому поводу. А значит, в случае желания чиновника, применить ее могут к любому дачнику или сельскому жителю, который по привычке запасется собственноручно выращенными семенами и саженцами.

Запустение на участке

Если принадлежащий вам участок пришел в запустение и зарос сорняками – будьте готовы принять кару в любой момент. Особенное внимание – ядовитым особям борщевика Сосновского. За него штрафы предусмотрены в 5 раз выше, чем за обычные сорняки: 5 тыс. рублей вместо 1 тыс. Для юридических лиц ставки выше – до 1 млн рублей.

За борщевик Сосновского штрафы выше, чем за другие сорняки.

Еще хуже, если на вашей земле вольготно разрослась конопля. При всем желании вряд ли вы сможете доказать, что она – дикорастущая. Земля-то ваша, значит, и трава на ней – ваша!

За снос зеленых насаждений

С деревьями, растущими на принадлежащем вам участке, дела обстоят с точностью до наоборот. Никакое дерево вы не имеете права пилить без разрешения.

Земля у вас в собственности? Отлично! Это значит, что никто не сможет убрать дерево на ней без вашего согласия. А вы все равно обязаны получить разрешение – так же, как, скажем, на строительство или реконструкцию собственного дома.

Земля – ваша, дерево – наше! И это – закон!

Каждый регион России самостоятельно определяет нюансы защиты зеленых насаждений. Поэтому за уточнениями следует обращаться в администрацию населенного пункта, в границах которого расположен ваш участок.

Однако если в ответе будет содержаться размытая фраза наподобие «не возражаем, если при этом не будут нарушены нормы законодательства», – не торопитесь радоваться. По факту, это отписка, которой чиновники сняли ответственность с себя и переложили на вас.

Судите сами –

спилив дерево, стоящее на вашей земле, вы можете нарушить:

  • Лесной кодекс РФ;
  • Кодекс об административных правонарушениях;
  • Земельный кодекс;
  • Федеральный закон «Об охране окружающей среды»
  • и множество других, подзаконных приказов, актов и правил, периодически противоречащих друг другу.

Все еще больше осложняется, если дерево расположено на земле, не находящейся у вас в собственности. Даже если оно было посажено вашими руками.

Например, оно растет у вашего забора, калитки с внешней стороны, под окном многоквартирного дома (в городе) или, например, на кладбище у могилы ваших близких. Это уже вовсе не ваша территория, распоряжаться здесь можно только с позволения владельца.

Особенно осторожным следует быть, когда речь идет о ценных породах деревьев. Ущерб редким деревьям, находящимся под охраной, оценивается особенно высоко.

На усмотрение поймавшего вас «защитника экологии». привлечь за снос зеленых насаждений могут как за административное правонарушение с наказанием в виде штрафа в 5-50 тысяч или как преступление, за которое УК РФ предусматривает реальное лишение свободы.

Впрочем, если речь идет о лесозаготовке в промышленном масштабе или о лесном пожаре на паре-тройке миллионов гектаров – то тут никакие кодексы вам препятствовать не будут. Достаточно лишь знать, как правильно обставить свою точку зрения и доказать, что для природы такое «прореживание» даже полезно.

Или, скажем, если вы – патриарх всея Руси. Тогда ради реконструкции вашей резиденции могут хоть всю пицундскую сосну под топор и пилу пустить. Ради такого человека экологии не жаль!

Хищение ценных природных ресурсов

Это нарушение – просто песня! «Причинением ущерба» может стать корзина грибов или ягод, букет цветов, нарванный в лесу, или, например, целебная вода, набранная в озере.

Так, например, попал на штраф житель села Верхнеусинское Красноярского края. Все его преступление заключается в том, что он хотел привезти домой для больной мамы целебной воды и грязи из озера Дус-Холь, находящегося в Республике Тыва.

На вынос нельзя!

Молодой человек не учел, что озеро расположено в границах особо охраняемой природной территории, поэтому ни воду из него, ни грязь целебную с собой брать нельзя. Нисколечки. Иначе – штраф до 4 тыс. рублей за нарушение ст. 8.39 КоАП РФ.

Бдительные полицейские составили протокол, два бидона воды, которые он в багажнике вез маме, изъяли «в пользу государства».

И вот вроде бы все правильно. Ведь если каждый что-то с собой повезет и понесет с территории заповедника ли, заказника или просто из леса, с озера, реки – так ведь ничего и не останется? С другой стороны, растаскивают китайские туристы рюкзаками уникальную гальку из дальневосточной бухты Стеклянная – и никто их штрафовать не пытается. Только гиды головами качают и вздыхают печально.

Ну или если пожелать завод построить на берегу того же озера (или, скажем, Байкала) и эту же воду по бутылкам разливать и на экспорт продавать, соответственную мзду чиновникам выплачивая, – никто вообще против не будет. Проверено!

За неправильное ограждение

Тот же СНиП 30-02-97, в котором оговаривается устройство уличного туалета, регламентирует ограждение земельного участка. В 2021 году этот раздел был обновлен. Теперь категорически запрещены глухие заборы между соседскими участками и с внешней стороны усадьбы. Исключение – сторона, выходящая на трассу.

Разрешенным видом ограждения, таким образом, становятся сетка рабица или нечастый штакетник. Если глухой забор необходим как защита от проникновения чужого скота, птицы, собак – высота его должна быть не более 1 метра.

С 2021 года высокий глухой забор является нарушением.

И уже в некоторых населенных пунктах полетели по собственникам предупреждения о необходимости переделывать ранее установленные заборы. В кратчайшие сроки, под угрозой наказания и, естественно, за свой счет.

Причиной, как поясняют специалисты, явились многочисленные жалобы на то, что чужой забор загораживает свет, в его тени плохо растут насаждения. Кроме того, делается акцент на необходимость естественной циркуляции воздуха.

С обывательской точки зрения это больше похоже на простейшую отговорку. Ведь испокон веков люди отгораживаются, чтобы защитить свою частную жизнь от посторонних глаз.

Зато за прозрачным забором проверяющим проще определить, убрали ли вы сорняки, сохранили ли в целости деревья, правильно ли поставили туалет и прочие постройки, сколько их у вас вообще на участке…

Перспективы

Количество и качество построек на участке – это, кстати, вопрос возможных нововведений. Ведь не просто так все настойчивее говорят о введении налога на хозпостройки. И совсем не даром полетели над землей российской беспилотники и пошли со своим инструментом землемеры.

Следует учитывать и то, что законодательство часто и внезапно меняется, обновляется, дополняется. То, что было нормой 5 лет назад, оказывается нарушением завтра.

Стало быть, жди, русский человек, когда защелкнут над тобой замок очередной ловушки. Предусмотрительные чиновники много их на тебя расставили. У них всегда найдется, что народу предъявить, за что денег с него содрать побольше.

Прочитав статью, нажмите лайк, чтобы она нашла новых читателей! Вам не трудно, а каналу полезно)))))

Источник: https://zen.yandex.ru/media/drugie_miry/za-chto-mogut-nakazat-sobstvennika-zemelnogo-uchastka--ot-shtrafa-do-iziatiia-imuscestva-5d5231cea06eaf00ae17cbb7

Права арендатора и арендодателя земельного участка

Ответственность несет собственник или арендатор земли

Нередко бывает так, что собственник участка земли не планирует вести на нем какую-либо хозяйственную деятельность.

Но для того чтобы земля не пустовала, не висела на балансе лишними расходами (землю необходимо содержать, а в некоторых случаях и вести хоть какую-то деятельность, платить за нее налог, поддерживать в должном состоянии здания и многое другое), собственник имеет возможность и полное право сдать ее и получать с нее доход — ренту.

Для того чтобы процесс сдачи земельного участка в аренду не превратился в кошмар для обеих сторон сделки, следует очень четко понимать, какие права и обязанности вытекают из заключения данной сделки, что может и что не может делать на земле арендатор, как на процесс деятельности арендатора может влиять собственник участка — арендодатель.

Сегодня под сделку аренды попадаю все типы земель, кроме тех, что классифицируются как «изъятые из оборота».

На что имеет право арендатор земельного участка?

Права арендатора земельного надела напрямую вытекают из двух документов:

  • договора аренды,
  • свидетельства о собственности на земельный участок и его кадастрового паспорта

Арендатор может использовать землю только по ее целевому назначению, прописанному в документах на собственность и кадастровом паспорте. Дополнительно ограничения деятельности арендатора могут быть прописаны в тексте договора аренды.

Третьим документом, регламентирующим действия арендатора на участке, является Земельный кодекс РФ. Статьи кодекса определяют общие положения — в каком виде участок должен находиться, как следует использовать земли, а также ограничения, обеспечивающие безопасность проводимой на земельном участке деятельности.

Гражданский кодекс РФ дает четкое определение, кто может выступать в роли арендатора. По закону арендатором может быть вообще любое физическое лицо, в том числе иностранный подданный, лица без гражданства, а также любые юридические лица, в том числе иностранные.

Статья, прочитав которую вы узнаете, как взять землю в аренду у администрации.

Основные права арендатора

  1. Право на ведение на участке хозяйственной деятельности, не нарушающей законы РФ.
  2. Право на использование для собственных нужд полезные ископаемые, расположенные на участке, подземные и другие источники пресной воды.
  3. По согласованию вести различные работы по мелиорации, осушению, обводнению территории.
  4. Право на сдачу всего участка или его части в субаренду третьему лицу.
  5. Право аренды земельного участка является активом и может выступать для залога или для паевых взносов.
  6. Изменение собственника участка не может быть основанием для прекращения ранее заключенного договора аренды.
  7. Арендатор по собственной воле может передать право аренды третьему лицу.
  8. В случае смерти арендатора происходит наследование прав и обязанностей по заключенному договору.

    Арендодатель не имеет права отказать наследнику в продолжении действия договора, если только арендодатель не сумеет доказать тот факт, что заключение договора аренды было обусловлено исключительно личными качествами арендатора.

  9. Если арендодателем земельного участка является муниципальные и государственные органы, тогда в случае выставления его на продажу арендатор имеет преимущественное право выкупа данного участка. Исключение составляет только случай, если на указанном участке земли расположены строения с другим собственником.

    Того преимущественное право выкупа приобретается ими.

  10. Досрочное расторжение договора аренды может наступить в том случае, если арендодатель скрыл реальные недостатки участка, которые препятствуют заявленной (оговоренной) в договоре деятельности арендатора.

    В этой статье вы можете подробнее прочитать о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.

  11. По завершению срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Как должен быть заключен договор аренды?

Именно в договоре аренды должны быть прописаны все ограничения прав арендатора со стороны арендодателя.

Прежде, чем подписывать документ, нужно четко определиться, какие права арендатор имеет по закону.

  1. Договор заключается только на основании документов на землю.
    Обязательно в договоре прописывается местоположение участка, его целевое назначение, кадастровый номер. Для участка должны быть указаны границы, предварительно согласованные со всеми соседями для того, чтобы не возникло территориальных споров. Без перечисленных данных договор считается недействительным.
  2. Договор аренды земельного участка обычно является срочным, то есть заключается сторонами на определенный срок, указываемый в тексте документа. В исключительных случаях возможно заключение бессрочного договора, прекращение которого наступает после заранее оглашенного заявления одной из сторон. В таком случае в договоре прописываются условия, при соблюдении которых договор аренды земельного участка положено считать закрытым.

Важно! Только для земель сельхозназначения определяется максимальный срок аренды участка, который составляет 49 лет.

  1. право отдавать арендуемый участок в субаренду должно быть прописано в договоре.Да, арендатор имеет право отдать весь надел или его часть в субаренду третьему лицу и при этом согласие собственника земли не требуется, достаточно его просто письменно известить о том, что земля будет сдана в субаренду. В извещении необходимо указать список лиц — субарендаторов, потому как с моменты вступления в силу договора о субаренде, именно эти лица будут нести ответственность перед собственником земли.Закон ограничивает действие договора субаренды сроком действия основного договора аренды. Если основной договор аренды по каким-либо причинам оказывается разорванным, автоматически разрываются и все действующие на тот момент договора субаренд.

    Этот момент принципиально важен в практике. Прежде чем подписывать договор аренды, стоит уточнить, не является новый договор — сделкой по субаренде. Сроки, указанные в таком договоре, решающего значения не имеют и полностью подчинены всем срокам действия основного договора.

  2. Тут вы можете посмотреть образец договора субаренды нежилого помещения.
  3. В договоре аренды должна быть указана арендная плата за участок и сроки ее выплаты. Платежи не обязательно должны проходить ежемесячно, допустимы периоды оплаты раз в квартал или раз в три месяца.
  4. Договор аренды земельного участка обязательно должен быть зарегистрирован в государственных органах.

Нарушение прав арендатора

Нарушение прав арендатора ведет к расторжению договора аренды земельного участка по заявлению арендатора. В российской практике чаще всего нарушается право стороны на предоставление актуальной информации о состоянии земель.

Арендатор должен понимать, что регистрация договора в государственных органах — в его интересах.

Безусловно, некоторые арендодатели в условиях суровой российской действительности предпочитают не указывать в договорах реальную плату за аренду земли.

Но это тоже является нарушением прав арендатора, ведь в случае чего, неустойка будет рассчитываться, в том числе, и из указанной суммы платежей.

Закон запрещает расторгать договор аренды сельскохозяйственных земель в период сбора урожая.

Это следует помнить не только арендодателю, но и арендатору, для того, что суметь защитить себя тогда, когда дело уже дало результат и осталось его только быстро собрать и реализовать.

Еще одним пунктом, который довольно часто нарушают арендодатели — вопрос досрочного расторжения договора, заключенного сроком более чем на 5 лет.

Суть в том, что решение по расторжению такого договора в одностороннем порядке обязательно должно рассматриваться судом. А суды берутся удовлетворить требование только в случае очень серьезных нарушений со стороны арендатора.

Так что если арендатор не должен собственнику за весь период аренды, не устроил экологической катастрофы, не разместил на участке кладбище химических или радиоактивных отходов, суд, скорее всего , не даст права одностороннего расторжения договора сроком более 5-ти лет.

Ограничения прав арендатора

Ограничение прав арендатора возможно только по договору, и только в том случае, если пункты договора не противоречат коренным образом постановлениям Земельного Кодекса и Гражданского кодекса.

В частности по законам РФ арендатор не имеет права:

  • подарить арендуемый участок,
  • продать его,
  • передать по наследству,
  • вести на земле деятельность, не предусмотренную в целевом назначении земель (сервитуте).

Обязанности арендатора земельного участка

Помимо прав у арендатора всегда есть обязанности, возникающие, опять-таки из текста договора и согласно российским законам.

  1. Обязанностью арендатора является своевременное внесение всех платежей по договору аренды.
  2. Земли должны использоваться только по назначению, указанному в документах на собственность или оговоренному в договоре.
  3. Арендатор обязан поддерживать состояние вверенных ему земель в надлежащем состоянии, как того требуют законы РФ. В частности, не захламлять участок, не устраивать на нем несанкционированных свалок, не отравлять земли и воды химическими или радиоактивными отходами.
  4. Обязан вернуть арендуемый участок в указанные договором сроки и в состоянии, которое определяется договором и законодательством.
  1. Арендодатель имеет право получать арендную плату за сдаваемый участок или ее эквивалент в виде товаров и услуг.
  2. Арендодатель вправе потребовать неустойку за нарушение сроков возврата участка после аренды,
  3. Также арендодатель имеет право на возмещение ущерба, нанесенного его земле, если арендатор вернул участок не в том виде, в каком это было указано в договоре аренды.
  4. За арендодателем остаются все права на распоряжение участком в период аренды.
  5. Право расторжения договора со стороны арендодателя может быть реализовано только в трех случаях:
  • арендатор серьезно ухудшает качество арендуемого участка (использует земли не по назначению, указанному в договоре и документах, снижает плодородность верхнего слоя, серьезно ухудшает экологическую обстановку),
  • несколько раз нарушал основные пункты договора аренды,
  • более двух раз подряд не выплатил арендную плату.Дополнительно законом предусмотрено прекращение действия договора аренды в случае, если земли изымаются для государственных нужд или реквизируются.

Арендодатель, в первую очередь, обязан известить арендатора о всех возможных «дефектах» земли, которая участвует в сделке.

Незнание недостатков своей собственности в данном случае от ответственности не освобождает. Отсутствие данной информации может стать поводом к расторжению сделки и выплате неустоек.

В заключении хотелось бы заметить, что грамотное полноценное заключение договора аренды земельного участка любого назначения лучше всего поручить профессиональному юристу.

Однако, если такой возможно нет, то паниковать тоже рано — стандартный шаблон заключения договора аренды не изобилует подводными камнями, но приложение к договору с описанием тех земель, которые планируется брать в аренду составить стоит.

Источник: https://moidom911.ru/arenda/arendator-i-arendodatel-zemelnogo-uchastka-prava.html

Продажа права аренды земельного участка в 2021 году: пример договора, порядок проведения

Ответственность несет собственник или арендатор земли

17.05.2021

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие.

При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником.

А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю).

В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: