Перевод аварийного многоквартирного дома в нежилое помещение

Содержание
  1. Как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот?
  2. 2. Условия перевода нежилого помещения в жилое
  3. 3. Документы, необходимые для перевода
  4. 4. Порядок перевода
  5. Как перевести жилое помещение в нежилой фонд: пошаговая инструкция
  6. Условия перевода
  7. Процедура переоформления жилого помещения в нежилое
  8. Собираем документы
  9. Первоначальный пакет
  10. Какие бумаги нужно заказать
  11. Нужно ли переоборудование
  12. Получение разрешения на перевод
  13. Определяем стоимость: обращаемся в БТИ
  14. Регистрируем собственность
  15. Если не делать перевод
  16. Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое
  17. Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ
  18. Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение
  19. Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений
  20. В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение
  21. Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения
  22. Иметь ввиду
  23. Как перевести жилое помещение в нежилое в 2021 году – сколько стоит, сложно ли, судебная практика
  24. Понятия
  25. Нормативная база
  26. Можно и сложно ли?
  27. Как перевести жилое помещение в нежилое в 2021 году?
  28. Подготовка проекта перепланировки
  29. Документация
  30. Обращение за государственной услугой
  31. Перепланировка помещения
  32. Единый государственный реестр недвижимости
  33. Куда обратиться?
  34. Перечень документов
  35. Государственная регистрация
  36. Стоимость и сроки
  37. В многоквартирном доме
  38. Комнату в общежитии
  39. Без согласия жильцов
  40. Для частного жилого дома
  41. В панельном доме
  42. Как перевести часть помещения?
  43. Когда возможен отказ?
  44. Судебная практика

Как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот?

Перевод аварийного многоквартирного дома в нежилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое играет достаточно важную роль в современных бизнес-процессах. Он регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации (гл. 3 ЖК РФ).

В частности, в ст. 22 ЖК РФ перечислены случаи, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается. Поэтому, если Вы планируете перевод жилого помещения в нежилое, учтите обязательные условия, которым это помещение должно соответствовать. Это:

  • возможность входа в него без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям дома (подъезды, коридоры, тамбуры) или наличие технической возможности оборудовать такой вход;
  • расположение на 1-ом этаже или, в случае расположения на более высоких этажах, отсутствие под ним жилых помещений;
  • обязательное согласие на перевод лица, в чью пользу зарегистрировано обременение прав при наличии таких обременений (ипотека, аренда и т.д.).

Судебная практика.

Существуют варианты расположения жилого помещения, при которых его перевод в нежилое не допускается:

  • помещение является частью квартиры либо используется в качестве места постоянного проживания;
  • помещение расположено в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

Кроме того, перевод жилого помещения в нежилое недопустим, если он планируется в целях осуществления религиозной деятельности.

2. Условия перевода нежилого помещения в жилое

Решение о переводе нежилого помещения в жилое связано с желанием владельца придать статус жилого различным помещениям коммерческого назначения (торговым, складским, производственным и пр.), чтобы использовать их для постоянного проживания.

Поскольку жилое помещение должно отвечать всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, установленным российским законодательством, то нежилое помещение, переводимое в жилой фонд, также должно соответствовать таким требованиям либо должна иметься возможность обеспечить выполнение этих требований.

Кроме того, действующие санитарные и противопожарные нормы и правила не позволяют размещать в жилых домах отдельные виды коммерческих помещений. В частности, в жилых домах не допускается размещать:

3. Документы, необходимые для перевода

При переводе жилого помещения в нежилое и наоборот изменяется не только способ его использования, но и правовой статус, что обуславливает необходимость чёткого соблюдения всех процедурных моментов.

Согласно ст. 23 ЖК РФ, смена статуса помещения на «нежилое» или «жилое» осуществляется органом местного самоуправления, поэтому в каждом регионе имеются свои нюансы, которые необходимо уточнять в муниципалитете.

Также ст. 23 ЖК РФ определен общий порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, включая перечень необходимых документов, прилагаемых к заявлению о переводе помещения:

  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое омещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Подробнее

Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Согласие каждого собственника всех примыкающих помещений на перевод оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.

В этом согласии указываются:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника примыкающего помещения;
  • паспортные данные собственника указанного помещения;
  • номер принадлежащего собственнику указанного помещения;
  • реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Требовать представления иных документов орган, осуществляющий перевод помещений, не имеет права (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Однако следует учитывать, что в случаях, установленных законом, от Вас могут потребовать дополнительные документы, например:

4. Порядок перевода

Этап 1 – подготовка проекта перепланировки (переустройства).

С учётом того, что практически во всех случаях для осуществления перевода жилого помещения в нежилое требуется его переустройство и (или) перепланировка, например, для оборудования отдельного входа, в первую очередь необходимо обратиться к специалистам для подготовки проекта перепланировки (переустройства).

При переводе нежилого помещения в жилое главными задачами перепланировки и переустройства является приведение помещения в соответствие с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям.

Чаще всего, как показывает практика, требуется проект переустройства и перепланировки для оснащения будущего жилого помещения инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления, газо- и водоснабжения.

Рекомендации: в случае необходимости перепланировки или переустройства помещения для удовлетворения вышеназванных требований все работы целесообразно осуществить до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе, поскольку, согласно п.

43 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, специальная комиссия, созданная при органе местного самоуправления, должна оценить фактическое состояние помещения и его пригодность для постоянного проживания.

Подробнее

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители следующих органов:

  • местного самоуправления;
  • уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля);
  • государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической и иной безопасности;
  • защиты прав потребителей и благополучия человека;
  • архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций (при необходимости);
  • эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (при необходимости).

Этап 2 – сбор пакета документов.

В состав пакета документов для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, помимо перечисленных выше обязательных, могут входить:

  • доверенность (или официальное письменное согласие) на ведение процедуры перевода одному из собственников;
  • выписка из домовой книги или справка уполномоченного органа (паспортно-визовая служба, паспортный стол), подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд и т.д.

Этап 3– подача заявления о переводе.

В орган, осуществляющий перевод, подается заявление о переводе помещения с приложением к нему подготовленных документов и документа, удостоверяющего личность (для предъявления).

Заявление о переводе помещения может быть подано лично, через МФЦ, посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг “Госуслуги”, по почте.

При направлении заявления по почте подпись заявителя на заявлении должна быть нотариально удостоверена.

Этап 4 – принятие соответствующего решения органом местного самоуправления.

Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявления и документов орган, осуществляющий перевод, принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения.

В течение 3-х рабочих дней с момента принятия решения орган, осуществляющий перевод, выдает или направляет заявителю либо уведомление о переводе помещения, либо уведомление об отказе в переводе с приложением соответствующего распоряжения (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Уведомление направляется одним из следующих способов:

  • по адресу, указанному в заявлении;
  • через МФЦ.

Подробнее

В случае принятия органом местного самоуправления решения об отказе в переводе и Вашего несогласия с ним, Вы можете обжаловать его в судебном порядке в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В случае необходимости проведения переустройства (перепланировки) помещения (о чем должно быть указано в решении о переводе), документом, подтверждающим окончание перевода будет являться акт приемочной комиссии (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Этап 5 – внесение в ЕГРН уточнённых сведений о переведенном помещении.

Орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”; далее – Закон о регистрации недвижимости):

  • решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке);
  • акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки (в случае проведения работ по перепланировке.

Уточненные сведения об объекте недвижимости будут внесены в ЕГРН через 15 рабочих дней после получения Росреестром соответствующих решений органа местного самоуправления.

Вы получите уведомление с описанием внесенных изменений одним из следующих способов:

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН. Если у Вас остаются вопросы относительно порядка признания нежилого помещения жилым (или наоборот), воспользуйтесь нашим сервисом

Вам также может быть интересно:

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Как поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на объект недвижимости вспомогательного использования?

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-perevesti-zhiloe-pomeshchenie-v-nezhiloe-i-naoborot/

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд: пошаговая инструкция

Перевод аварийного многоквартирного дома в нежилое помещение

Квартиры на первых этажах могут использоваться не только в качестве жилья, но и для обустройства магазинов, офисов, столь необходимых для бизнеса.

Стоимость подобного объекта обычно куда выше, чем у недвижимости с подобным расположением, относящейся к ИЖС. Однако прежде чем превращать принадлежащие квадратные метры в офис, нужно произвести перевод квартиры в нежилой фонд.

И только тогда начинать обустройство, либо сдавать помещение в аренду, и получать прибыль

Условия перевода

Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:

  • расположенные на первом этаже
  • находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины

В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.

Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:

  • отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
  • планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
  • дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
  • отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
  • на квартиру наложено обременение или ограничение
  • предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
  • многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
  • проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
  • специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно

В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.

Процедура переоформления жилого помещения в нежилое

Если квартира соответствует требованиям, которые выдвигает закон, и решение об изменении категории назначения принято, можно приступать к процедуре оформления. Она подразумевает обращение во множество различных инстанций. Поэтому пошаговая инструкция состоит из нескольких основных этапов.

Собираем документы

Основное требование для проведения любой юридической процедуры – предоставление в уполномоченный орган исчерпывающего списка бумаг, на основании которых принимается решение об одобрении запроса или его отклонении. Процесс сбора документации при изменении категории назначения можно условно разделить на два этапа.

Первоначальный пакет

Основная документация, или личная, необходима для установления личности заявителя, права собственности на объект недвижимости, а также отсутствия претензий со стороны третьих лиц. К ней относят:

  • паспорт собственника
  • договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о наследовании – то есть любая правоустанавливающая бумага на помещение
  • свидетельство о регистрации квартиры в ЕГРН
  • если владельцем выступает организация – учредительные документы

Также может потребоваться выписка из поквартирной карточки, доказывающая отсутствие таких обременений, как прописка несовершеннолетнего или право на пожизненное проживание. Но обычно ее заказывает орган, осуществляющий выдачу разрешений на переустройство, самостоятельно.

Еще одним важнейшим условием перевода является получение одобрения на его проведение от собственников другого жилья, расположенного в многоквартирном доме. Чтобы получить согласие жильцов, нужно организовать сбор подписей, либо выполнить следующие действия:

  • Провести внеочередное общее собрание. Либо поставить вопрос на повестку уже запланированного мероприятия.
  • Составить протокол собрания, и подписать акт согласования. Разрешение от соседей признается легитимным, если на встрече жильцов присутствовало не менее половины от общего числа собственников, и ⅔ участников высказалось о процедуре переоформления положительно. Подобные условия устанавливает 45 и 46 статьи ЖК РФ.

Без согласия иных собственников осуществить процедуру не получится.

Имея указанные документы, можно приступать к оформлению других выписок и актов, которые потребуются для перевода.

Какие бумаги нужно заказать

Когда основные документы получены, приступаем к оформлению специфических бумаг. Большая часть из них имеет технический характер. Предусмотрен четкий порядок прохождения инстанций.

В первую очередь отправляемся в БТИ, где потребуется получить:

  • План помещения (поэтажный)
  • Экспликацию
  • Технический план
  • Выписку из ЕГРН – при отсутствии действующего техпаспорта помещения, выданного до 2021 года

Далее нужно обращаться в управляющую компанию, либо ТСН или ТСЖ, чтобы получить:

  • справку ДЭЗ. В документе четко прописаны категории назначений помещений, расположенных рядом, то есть на одном этаже, а при нахождении переобородуемого объекта выше – нижних квартир
  • техническое заключение. Следует внимательно изучить документ и удостовериться, что акт технического осмотра не содержит информации о присвоении дому статуса аварийного или ветхого здания

Затем заказываем у архитектора план переоборудования будущего нежилого помещения. Специалист должен иметь лицензию на осуществление деятельности по составлению указанной документации.

Следующую необходимую бумагу выдает архитектурное бюро – акт согласования. Собственник пишет заявление, используя типовой образец, и направляет его вместе с полученным эскизом, копией паспорта и документом на право владения имуществом в указанный орган. После выдачи акта его нужно подписать в различных инстанциях:

  • СанЭпидемСтанции
  • Пожарном бюро
  • Муниципальной администрации
  • ЖКХ
  • поставляющей энергоресурсы фирме

Перечисленный список документов является исчерпывающим, при его предоставлении шанс на положительное решение о переводе возрастают. Но процесс сбора достаточно длителен.

Сократить время пребывания в различных инстанциях поможет опытный юрист, помощь которого придется к месту, если переоформление недвижимости требуется провести в максимально короткие сроки.

Однако услуги специалиста являются платными.

Нужно ли переоборудование

Оснащение помещения отдельным входом – непременное условие процедуры изменения категории назначения квартиры. Регламент предписывает, что процедура переоформления начинается с заказа плана будущих изменений и заполнения акта согласования. Только после этого следует приступать непосредственно к ремонтным работам.

Переоборудование нужно проводить точно в соответствии с составленным планом. Его соблюдение строго проверяется. По окончанию работ собственник должен уведомить жилищную комиссию, которая посетит законченный объект. Основанием для подобных действий служит статья 28 ЖК РФ.

Получение разрешения на перевод

Сбор документов – только начальный этап процесса. Но куда они должны быть представлены для рассмотрения после формирования пакета бумаг. Распоряжение о разрешении перевода выдается Департаментом управления имущества.

Сроки рассмотрения подобных обращений – 45 дней. В случае отказа заявителю выдается уведомление, содержащее причины принятия отрицательного решения. Если их реально устранить, после исправления стоит подать запрос повторно.

Но если мотивы отказа не относятся к значимым, либо противоречат действующему законодательству, единственный выход – исковое заявление в судебный орган. Судебная практика показывает, что выиграть дело вполне реально.  

Определяем стоимость: обращаемся в БТИ

Выданное разрешение не означает, что новая категория присваивается квартире незамедлительно. Прежде всего потребуется определить, сколько стоит перевод. Цена устанавливается сотрудниками БТИ на основании заявления и собранного ранее пакета документации. К последнему следует также приложить решение Департамента Управления имуществом.

Цель обращения в БТИ – определить, насколько изменится стоимость помещения при изменении категории.

Процедура оценки проводится специальной комиссией, которая выдает заключение о цене на основании множества параметров, в том числе местонахождения самого здания.

Причем учитывается не только населенный пункт, например, Москва или Санкт-Петербург, но и район самого города или поселения. Нежилой объект обычно стоит больше, разница выплачивается самим заявителем.

Регистрируем собственность

Заключительный этап – внесение записи о помещении в базу Росреестра. Чтобы отобразить новый объект, потребуется предоставить в регистрационный орган:

  • справку о стоимости из БТИ
  • решение Департамента управления имуществом
  • правоустанавливающий документ
  • паспорт или учредительные документы, в зависимости от статуса заявителя

Рассматривается запрос в течение 10 дней.

Если не делать перевод

Использование помещения без учета категории назначения влечет за собой ответственность. Она может выражаться в:

  • штрафных санкций со стороны Жилищной инспекции в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ
  • возможности отчуждения имущества на торгах при наличии заявления от соседей о неправомерном использовании жилого помещения

Схема перевода непроста, однако лучше пройти через все сложные этапы, и пользоваться недвижимостью на законных основания в соответствии с присвоенной ей категорией.

Статья на нашем сайте: Порядок перевода квартиры в нежилой фонд

————————————————————————————————

Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/kak-perevesti-jiloe-pomescenie-v-nejiloi-fond-poshagovaia-instrukciia-5c79637d08fe6800b4650d16

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Перевод аварийного многоквартирного дома в нежилое помещение

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2021 № 59-ФЗ, с 1 октября 2021 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2021 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2021 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2021 году – сколько стоит, сложно ли, судебная практика

Перевод аварийного многоквартирного дома в нежилое помещение

Случается так, что перед хозяином той или иной квартиры встает вопрос перевода жилого помещения в нежилое.

Нежилое помещение можно использовать по-разному: открыть свое дело или же сдавать в аренду и получать с этого прибыль. В данной статье будет подробно рассмотрено, как правильно сменить статус помещения, и что для этого конкретно нужно.

Понятия

Прежде чем приступать к делу, нужно четко знать основные понятия, прописанные в законе, чтобы в случае недопонимания или затруднений можно было с легкостью ими оперировать.

Нежилое помещение – это помещение в жилом доме, предназначенное для промышленных, торговых и иных целей. Обычно, такие помещения находятся на первом этаже или цокольном.

Также в законе прописаны различия жилища и жилого помещения, которые важно знать.

Данные понятия используются не только в Жилищном кодексе, но и в ст. 25 Конституции Российской федерации. 

Здесь оно предстает шире, чем понятие жилое помещение:

  • Жилое помещение должно быть обязательно объектом, однако жилище может быть не только официальным объектом.
  • Жилищем можно назвать юрту, чум и прочее, что испокон веков служило человеку крышей над головой.

Таким образом, жилое помещение – это понятие юридическое, в отличие от жилища.

Важно заметить, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации понятие «жилище» также встречается, а именно в ст. 1 .

В данной статье говорится, что человек имеет право на жилище, жилище является неприкосновенным и никто не имеет права безосновательно лишить человека жилища. Однако ЖК не дает самого понятия жилища, а лишь использует его.

Нормативная база

В документах, приведенных ниже, содержатся основные правила перевода жилого помещения в нежилое:

  • Жилищный кодекс Российской Федерации (ст.22 ЖК РФ, ст.23 ЖК РФ).
  • Градостроительный кодекс.
  • Региональные нормативные акты (того региона, где вы собираетесь проводить мероприятие касательное жилого помещения).
  • Муниципальные нормативные акты

Можно и сложно ли?

Согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу, каждый собственник может сделать свое жилое помещение нежилым.

Это мероприятие достаточно сложное. Оно требует предельной внимательности и серьезного отношения, но не трудное, если выполнять все последовательно согласно нормативной базе и основным правилам.

Общие правила и условия:

  • Смена статуса помещения возможна лишь с соблюдением ЖК РФ и Градостроительного кодекса.
  • Нельзя сделать жилое помещение нежилым, если доступ к нему невозможен без доступа к жилым помещениям, или если данной помещение используется кем-либо (в том числе самим хозяином) для проживания.
  • Помещение, находящееся в многоквартирном здании, должно быть обязательно либо на первом этаже, либо в подвальном помещении. Допускается расположение этажами выше, только если под ним никто не живет.
  • Нельзя осуществить перевод квартиры в наемном доме социального использования.
  • Нельзя переводить, если помещение предполагается использовать в религиозных целях.
  • Перевод не осуществляется, если помещение не соответствует указанным требованиям или право собственности каким-то образом не соответствует законодательству.

Прежде чем приниматься за осуществление данного мероприятия, обязательно нужно проверить следующее:

  • наличие доступа помещения к инженерным коммуникациям;
  • есть ли данное помещение в будущих планах по реконструкции здания или капитальному ремонту;
  • является ли здание памятником архитектуры;
  • находится ли здание под наблюдением гражданской обороны;
  • находится ли здание в аварийном состоянии, и не собираются ли его скоро сносить.

Кроме того, проблемы можно ожидать в таких случаях:

  • Помещение находится в объекте культурно-исторического наследия.
  • Целевое назначение будущего объекта не соответствует допустимым нормам по зонированию в соответствии с градостроительным законодательством.
  • Здание находится на учете в штабе по делам ГО и ЧС. 
  • Не подключены основные инженерные коммуникации.

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2021 году?

Все больше и больше людей задаются этим вопросом на сегодняшний день, так как хотят начать свой бизнес или заработать на своей квартире посредством сдачи ее в аренду, но не в качестве жилья.

Так или иначе, во всех этих случаях действует один и тот же план действий.

Подготовка проекта перепланировки

Жилое и нежилое помещения отличаются друг от друга техническими факторами.

Поэтому прежде, чем оформлять все документально, необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало требованиям.

К тому же, если помещение каким-то образом затрагивает жилую площадь в данном здании или будет затрагивать после перепроектирования, то необходимо письменное соглашение от жильцов и собственников данных жилых помещений. (ч. 2, ст. 40 ЖК РФ)

На данном этапе придется потратить около двух недель.

Документация

Существует официальный перечень необходимых документов, согласно ч.2 ст. 23 ЖК РФ:

  • заявление на перевод;
  • копии о правах владельца на квартиру, заверенные нотариусом;
  • план и тех. характеристики;
  • тех. паспорт квартиры;
  • план здания по этажам;
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • официально оформленный проект перепроектировки квартиры в нежилое помещение.

Обращение за государственной услугой

Обратиться следует в орган местного самоуправления. Об этом говорится в ч.1, ст. 23 Жилищного Кодекса РФ.

Согласно статье 23 ЖК, заявление подается либо в МФЦ, либо в уполномоченный орган, а сделать это можно как лично, так и по электронной почте.

Однако рекомендуется все-таки уточнить способ подачи заявления в самом органе.

На подачу заявления, его рассмотрение, принятие решения уполномоченным органом и донесение решения до самого заявителя уйдет в общем 48 дней.

Перепланировка помещения

В решении может содержаться условие обязательной перепланировки, а может быть указание отсутствия необходимости в этом.

В первом случае (что случается чаще всего) нужно будет переделать помещение согласно плану, который вы составили на начальном этапе.

По окончании работ, приглашается приемная комиссия, которая заключает акт об успешном завершении перепланировки. (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ)

Единый государственный реестр недвижимости

После того, как вы переделали квартиру под нежилое помещение, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН.

Для этого необходимо подготовить Технический план перепланированного помещения. Он заверяется подписью кадастрового инженера и подается в Росреестр в электронном варианте.

Также необходимо донести до ЕГРН факт смены статуса помещения: жилое помещение стало нежилым. Это обязан сделать орган, который вынес решение о позволении переводить данное помещение в нежилое.

Куда обратиться?

За получением государственной услуги необходимо обращаться в уполномоченный орган.

На этапе подготовки технического плана обращайтесь в организацию кадастровых инженеров.

Перечень документов

Из БТИ:

  • заявление по образцу БТИ;
  • паспорт РФ;
  • официальное подтверждение права на помещение;
  • протокол межведомственной комиссии или собственников жилья многоквартирного дома;
  • план этажей здания, тех. паспорт квартиры;
  • доверенность, если процесс осуществляет не собственник, а доверенное лицо; должна быть заверена нотариусом.

Бланк заявления о смене статуса помещения

Бланк на перевод помещения в нежилое для юрлиц

Из СЭС: документ, подтверждающий, что одобрен проект перепланировки.

Пожарная инспекция тоже должна проверить и подтвердить безопасность перепланировки квартиры, выдав справку.

Из управляющей компании: техническое заключение.

Государственная регистрация

Государственная регистрация необходима для оформления смены статуса квартиры, так как она является единственным подтверждением прав владельца на данную недвижимость, оспорить которое возможно лишь в порядке суда.

Госрегистрация должна проводиться по месту самой недвижимости.

Чтобы оформить официально регистрацию прав на квартиру, нужно обратиться в Росреестр с заявлением.

Стоимость и сроки

Что касается продолжительности процесса, то на все вам придется потратить максимум 4-5 месяцев. Сроки также зависят от того, насколько внимательно вы собрали все документы, от недостачи которых могут возникнуть затруднения и, следовательно, задержки.

Кроме того, в зависимости от технических характеристик, перепланировка тоже бывает разной по продолжительности.

Стоимость оформления определяется так же рядом факторов:

  • регионом;
  • метражом помещения;
  • необходимостью проведения ремонтных работ.

В среднем, по Москве и Московской области цены на оформление держатся в районе 260-480 тыс. рублей.

В многоквартирном доме

Сделать квартиру нежилым помещением в таком здании может быть проблематично:

  • Здесь нужно убедиться, что деятельность, которая будет проводиться в будущем помещении, не будет мешать жильцам.
  • Перепроектировка не должна коснуться жилых помещений, расположенных рядом.
  • Квартира должна быть либо на цокольном, либо на первом этаже, или же этажами ниже не должно быть никаких жилых квартир.

Комнату в общежитии

На комнату в общежитии распространяются все те же правила, что и на квартиру.

Первое, что должно выполняться обязательно: комната должна находиться в собственности хозяина.

Все условия прописаны в главе 3 статьи 22 Жилищного Кодекса РФ.

Без согласия жильцов

Сменить статус помещения нельзя без согласия жильцов дома, если данная деятельность каким-либо образом касается территории их жилья.

Для частного жилого дома

В данном случае потребуются документы о правах на частный дом: договор купли-продажи, свидетельства о собственности или их копии, заверенные нотариусом.

Если есть несколько владельцев, то нужно официальное согласие собственников от каждого из них.

В панельном доме

В панельных домах нельзя пробивать и расширять проемы, а также крепить оттяжки снаружи.

То есть в панельном доме не получится сделать отдельный вход, который необходим для ведения деятельности в нежилом помещении.

Как перевести часть помещения?

Переводить доли или части жилых помещений в нежилые запрещено.

Когда возможен отказ?

Естественно, когда вы подаете заявление, то нет гарантии получения одобрения. Если вы получили отказ, то не стоит сдаваться сразу, а попытаться выяснить причину и разобраться в проблеме.

В соответствии со ст.24 ЖК РФ отказ возможен в случае:

  • несоответствия помещения установленным характеристикам;
  • невозможности провести перепланировку помещения;
  • подачи неполного пакета документов;
  • наличия обременений на жилье (ипотека или прочие факторы);
  • если в помещении есть прописанные жильцы;
  • наличия неузаконенной перепланировки;
  • несоответствия проекта требованиям законодательства.

Согласно статье 24 ЖК РФ, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке. Поэтому при получении отказа можно смело обращаться в суд.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что обращений по вопросу изменения статуса помещения поступает немало. И большая часть обжалований отказов происходит по невнимательности заявителей.

К примеру, в практике Московского областного суда было обжалование отказа, который заявитель получил по причине отсутствия отдельного входа в помещение, сделать который было невозможно по техническим причинам.

Несколько примеров из судебной практики:

Решение Первомайского районного суда г. Кирова

Апелляционное определение 33А-8331/2021

Апелляционное определение 33-2330/2021

Таким образом, перевести жилую квартиру в нежилое помещение достаточно просто, если соблюдать все условия Жилищного кодекса и нюансы данного мероприятия.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://onlineur.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: