Покупаю земельный участок какие

Содержание
  1. Как выбрать и купить участок под строительство?
  2. Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:
  3. Отвечает руководитель отдела недвижимости юридической компании Urvista Игорь Польский:
  4. Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:
  5. Отвечает адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин:
  6. Отвечает арбитр Первого арбитражного учреждения Марина Гурьянова:
  7. Как купить земельный участок в собственность правильно?
  8. Какие участки могут выступать объектом сделки?
  9. Как правильно купить земельный участок — процесс купли-продажи
  10. Оформление договора купли-продажи
  11. Цена
  12. Предмет
  13. Важные моменты сделки
  14. На что стоит обратить внимание?
  15. На что обратить внимание перед покупкой земельного участка?
  16. Проверяем земельный участок
  17. Вопросы продавцу
  18. Обращение в администрацию
  19. Юридическая история участка
  20. Инструкция по покупке земельного участка без посредников
  21. Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
  22. Шаг 3 — оставить продавцу задаток
  23. Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре
  24. Причины приостановки регистрации земельного участка
  25. Особенности покупки земельных участков в СНТ
  26. Как оформить покупку земельного участка у юридического лица
  27. Как составить договор между юр и физ лицом
  28. Какие документы потребуются
  29. Риски при покупке земельного участка
  30. Недобросовестность продавца
  31. Небрежное оформление документов
  32. Невнимательность
  33. Выводы

Как выбрать и купить участок под строительство?

Покупаю земельный участок какие

При покупке земельного участка ИЖС, в первую очередь, нужно вызвать кадастрового инженера и «отбить точки». То есть Вам надо осуществить вынос границ в натуре. Стоит это недорого: порядка 2,5 тысяч рублей, но очень поможет сэкономить Ваши нервы и деньги.

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:

Во-первых, необходимо убедиться, что назначением участка действительно является индивидуальное жилищное строительство, а не, например, огородничество на таких участках запрещено возводить капитальные строения.

Во-вторых, необходимо проверить корректность права собственности текущего собственника участка и оснований его приобретения.

Если текущий собственник покупал этот участок, надо запросить и проверить договор купли-продажи. Если унаследовал проверить документы, связанные с наследованием.

Такую проверку следует провести в отношении всех предыдущих собственников, вплоть до момента формирования земельного участка.

В-третьих, текущий собственник должен иметь полномочия распоряжаться этим земельным участком. То есть на земельном участке не должно быть обременений, арестов, должно быть получено согласие супруга собственника. Если речь идет о юридическом лице, то важно соблюсти все корпоративные процедуры и проверить полномочия того, кто подписывает договор с его стороны.

В-четвертых, необходимо удостовериться, что земельный участок прошел кадастровый учет и что не имеется споров с соседями о границах земельного участка.

Отвечает руководитель отдела недвижимости юридической компании Urvista Игорь Польский:

При покупке земельного участка в первую очередь следует обратить внимание на основание собственности у продавца и историю земельного участка. Для подтверждения сведений от продавца можно заказать выписку из ЕГРН.

Уточните, сформировал ли продавец границы земельного участка и были ли на нем постройки, которые могли быть снесены или разрушены, но на бумаге все еще существуют.

Участок может находиться в природоохранной зоне, что наложит определенные ограничения на его использование и строительство на нем жилого дома.

Также будет нелишним уточнить информацию в местной администрации, попадает ли участок под изъятие под нужды государства, согласно плану развития территории.

Поинтересуйтесь у продавца о состоянии коммуникаций (имеется в виду газ, электричество, вода, канализация): очень часто в рекламе пишут, что все подведено, а по факту проходит вдоль участка, а это не одно и то же.

Лучше заранее поинтересоваться у соседей, кто обслуживает коммуникации, или найти информацию в интернете и получить ответ в организациях об условиях вашего подключения. Заранее сделайте экспертизу грунта на возможность строительства на нем капитальных строений.

Для раздела земельного участка необходимо обратиться в геодезическую компанию, специалисты которой произведут замеры участка для его раздела и выдадут Вам на руки для утверждения соглашение о разделе земельного участка и диск для внесения изменений в ЕГРН, который можно подать через МФЦ.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Как изменился порядок регистрации участков?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

При покупке в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) покупателю необходимо как минимизировать общие риски, возникающие при приобретении любого объекта недвижимости, так и иметь представление о «подводных камнях», которые могут возникнуть исключительно при совершении сделок с земельными участками ИЖС.

Во-первых, при покупке земельного участка нужно убедиться, что продавец является действительным собственником продаваемого участка и его право собственности не обременено, например, залогом, арестом или сервитутом.

Это можно выяснить, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащую общедоступные сведения об объекте недвижимости.

Также следует минимизировать риски, связанные с отсутствием у продавца задолженностей по налогам и сборам на обслуживание.

Во избежание споров с собственниками смежных участков важно убедиться, что границы земельного участка согласованы в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также отсутствуют соответствующие особые отметки, на которые нужно обратить внимание в кадастровом паспорте на земельный участок. Сейчас, при отмене кадастровых паспортов на земельные участки, данную информацию можно получить из обобщенной выписки на земельный участок из ЕГРН.

Поскольку земельный участок ИЖС покупается исключительно для строительства индивидуального жилого дома, важно проследить, не находится ли приобретаемый участок в водоохраной зоне, не проходит ли через него газопровод, нет ли подземного кабеля все это предполагает установление на земельном участке соответствующих охранных зон и налагает особые требования и дополнительные согласования при возведении дома, а в некоторых случаях возведение объекта недвижимости может быть запрещено.

Важным моментом является возможность подключения возведенного жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения, поэтому при покупке земельного участка вопрос наличия действующих коммуникаций или возможность подключения объекта недвижимости к инженерным сетям в будущем заслуживает отдельного внимания.

Приобрести участок в общую долевую собственность Вы можете.

Но следует иметь в виду, что провести реальный раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, можно, только если при прекращении долевой собственности будут соблюдены минимальные нормы образуемых земельных участков.

Также следует понимать, что, если возводимый жилой дом не будет находиться в долевой собственности, для его строительства на земельном участке потребуется согласие второго сособственника.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Отвечает адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин:

Первоначально нужно понять, находится ли земельный участок в садовом товариществе или в него не входит. От этого зависят особенности оформления.

При покупке неоформленной земли возникает вопрос, связанный с проверкой назначения земель: обязательно должно быть указано «под ИЖС». Когда приобретаемый участок находится на землях сельхозназначения, релаксации или водоохраны, то строительство возможно, но будет оспоримым.

Если земельный участок находится в СНТ и уже имел первоначального собственника (то есть был оформлен в собственность члена СНТ), нужно проверить наличие:

  • свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;
  • обременений при совершении сделок;
  • кадастрового плана земельного участка, в котором установлены границы (а также проверить, что эти границы никем не оспариваются).

Все это проверяется через Кадастровую палату. Главное убедиться, что границы согласованы и забор стоит на соответствующем месте.

Также следует обратить внимание на возможные сервитуты (ограничения права пользования в интересах третьих лиц). Эти данные можно выяснить в правлении СНТ. Например, по участку проходит ЛЭП или коммуникации, колодцы связи, канализационные колодцы. В правлении покупатель заранее должен узнать о качестве участка.

Существенным моментом является цена, по которой будет приобретаться участок для ИЖС: по действующему законодательству, она не может быть ниже кадастровой стоимости. Но это скорее важно для продавца и в случае, если участок у него в собственности находится менее трех лет.

Независимо от суммы в договоре, ФНС имеет право насчитать ему налог в размере 13% от кадастровой стоимости и попытаться взыскать недоимку. Если участок у собственника более трех лет, налогов не будет.

При оформлении договора купли-продажи я всегда рекомендую расчеты между продавцом и покупателем проводить в безналичной форме.

Поделить участок на двух хозяев в принципе можно, но лучше делать это сразу при покупке, определив доли.

Однако следует обратить внимание на то, что в каждом районе той же Московской области законодательными органами установлены нормативы, ниже которых не может быть оформлено индивидуальное право собственности на земельный участок.

Например, по Одинцовскому району этот норматив не менее 4,5 соток, так что разделить шесть соток точно не получится.

Отвечает арбитр Первого арбитражного учреждения Марина Гурьянова:

Прежде всего необходимо получить выписку из ПЗЗ (Правил землеустройства и землепользования), где будут указаны основные разрешенные виды использования данного земельного участка. Эта выписка заказывается бесплатно в любом МФЦ или администрации сельского поселения.

Если данный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то это должно быть прямо указано в основных (не в дополнительных и не во вспомогательных или условно разрешенных) видах использования, в противном случае Вам предстоит пройти через процедуру публичных слушаний.

Также в данной выписке (ПЗЗ) Вы уточните минимальный размер участка этой категории, отсюда будет понятно, возможен ли его раздел.

Далее Вы или продавец участка должны предоставить выписку из ЕГРН, желательно свежей датой. В выписке будет указан собственник/и данного земельного участка, наличие зарегистрированных прав, кадастровая стоимость (с нее Вы будете выплачивать налоги.) Особое внимание следует уделить любым обременениям: арестам, правопритязаниям, запретам на регистрационные действия) и сервитутам.

На момент сделки купли-продажи продавец должен передать Вам земельный участок свободным от любых прав третьих лиц. Также он должен предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение, если объект приобретен во время брака и, следовательно, является совместно нажитым имуществом.

Если собственников у участка несколько, то договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Также следует обратить особое внимание на то, проводилось ли межевание данного земельного участка и установлены ли его границы в соответствии с действующим законодательством.

Сейчас зачастую участки имеют наложение границ, а значит, по ним неизбежны судебные споры и расходы на приведение этих самых границ в соответствие. Данную информацию можно получить, открыв в интернете публичную кадастровую карту и набрав кадастровый номер приобретаемого земельного участка.

В любом случае во избежание последующих судебных разбирательств, при приобретении земельного участка необходимо обратиться за сопровождением сделки в квалифицированному юристу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Как законно продать дом, который построил сам?

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vybrat_i_kupit_uchastok_pod_stroitelstvo/6345

Как купить земельный участок в собственность правильно?

Покупаю земельный участок какие

Купля-продажа земельного участка является сделкой, при которой покупатель за определенную сумму денег приобретает у продавца землю определенной площади и определенного целевого назначения.

Покупка земельного участка, как и любой другой недвижимости, является выгодным вложением денежных средств. Такая сделка является более простой, чем когда продается и покупается квартира или жилым домом, однако все равно имеет определенные особенности и риски.

Поэтому стоит более подробно рассмотреть, как приобрести земельный участок, особенности проведения купли-продажи в различных ситуациях и наиболее важные моменты при этом.

Как купить землю?

Какие участки могут выступать объектом сделки?

Требования к земле, которая может передаваться по договору купли-продажи, приведены в российском земельном законодательстве.

Помимо этого, в законодательстве также выделяется ряд земель, которые в силу определенных причин не могут быть объектом купли-продажи. В частности, сюда относятся такие земли:

  • которые являются историко-культурным наследием;
  • предоставленные для нужд обороны;
  • государственные природные заповедники;
  • ботанические сады;
  • дендрологические, природные и национальные парки;
  • памятники природы;
  • земли общего пользования, расположенные в населенных пунктах;
  • залежи природных ископаемых и т. д.

Остальные категории участков, не подлежащих продаже, могут быть установлены отдельными законодательными актами — как федерального, так и регионального уровня.

Как правильно купить земельный участок — процесс купли-продажи

Как купить участок земли? Пошаговая инструкция следующая:

  • поиск покупателя (проводится продавцом);
  • поиск необходимого земельного участка (проводится покупателем).

После этого сторонам необходимо обсудить все наиболее существенные условия сделки:

После обсуждения и согласования всех этих вопросов сторонам остается только оформить все условия купли-продажи в виде договора.

Оформление договора купли-продажи

Данный документ не имеет установленной формы, однако он составляется в обязательном письменном виде и должен содержать в себе информацию о таких двух существенных условиях:

Цена

При этом она может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме, однако последний способ на практике используется крайне редко.

Особенности определения цены зависят от того, кто является ее собственником. В частности, частные собственники могут устанавливать ее самостоятельно, практически без каких-либо ограничений. Единственная проблема может возникнуть, если цена будет слишком маленькой, значительно ниже рыночной.

В этом случае продавца могут обвинить в попытке уклонения от налогов, ведь НДФЛ при продаже земельных участков платится от ее стоимости. Если же цена, напротив, слишком большая, никаких претензий к нему не возникнет — при согласии на это покупателя сделка будет проведена без проблем.

Для государственной и муниципальной земли цена устанавливается по-другому — первоначальное значение зависит от заключения независимого оценщика. Далее на аукционе данная цена может неоднократно повышаться, если будут соответствующие ставки от участников.

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный земельный участок, который подлежит продаже. При этом он должен быть описан максимально подробно, с указанием такой информации:

  • площадь;
  • адрес и месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • вид разрешенного использования.

Также желательно указать, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается. Стоит учесть, что при отсутствии в договоре купли-продажи этих условий его могут признать недействительным, а сделку аннулировать.

В частности, необходимо указать реквизиты продавца и покупателя, их взаимные права, обязанности и ответственность друг перед другом, а также наличие на участке каких-либо обременений.

Составлять договор стороны могут как самостоятельно, так и при помощи юриста. Для самостоятельного оформления можно найти в интернете образец этого документа и внести в него необходимые изменения. Что касается нотариального удостоверения, то оно в данном случае необязательно.

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо организовать передачу денежных средств при помощи того способа, который они сами выбрали и закрепили в договоре. Наиболее надежным является банковский (например, при помощи ячейки или безналичного перевода). Если средства передаются наличными без участия банка, с продавца необходимо взять расписку, подтверждающую их получение.

После оформления договора и передачи денег остается только отдать его вместе с пакетом необходимых документов в Росреестр. Это необходимо для регистрации перехода права собственности, которое происходит в случае продажи земельного участка. При этом понадобятся такие документы:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт или план;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • акт приема-передачи.

Помимо этого базового пакета, в некоторых ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные бумаги:

  • разрешение от супруга, заверенное нотариально (если продавец состоит в официальном браке);
  • доверенность (в случае участия в купле-продаже законного представителя покупателя или продавца);
  • документы на строения, которые расположены на участке;
  • разрешение от других собственников участка (если он находится в совместной собственности).

Срок регистрации обычно составляет до одного месяца, после чего покупателю выдается оформленное в соответствии с требованиями законодательства свидетельство о праве собственности на участок. После этого он считается его полноценным собственником и может распоряжаться им по своему усмотрению, процедура покупки считается завершенной.

Важные моменты сделки

В остальном правила проведения сделки купли-продажи для юридических и физических лиц не имеют никаких особых различий и проводятся в соответствии с общепринятой процедурой.

На что стоит обратить внимание?

При покупке земельного участка необходимо особенное внимание обращать на наличие всех необходимых для этого документов, правильность их оформления и подлинность. При этом стоит проверить как подтверждающие личность бумаги, так и документацию на участок.

Важным моментом также является наличие на недвижимости каких-либо обременений или ограничений. В соответствии с законодательными требованиями, продавец обязательно должен известить о них покупателя. В противном случае тот может потребовать уменьшения стоимости земли или даже расторжения сделки.

Для большей надежности стоит потребовать от продавца выписку из ЕГРП — именно в данном документе содержится информация о наличии на участке земли каких-либо обременений (например, ареста, залога, сервитута и т. п.).

Осуществлять передачу купленной земли необходимо при помощи специального документа — акта-приема передачи. С его помощью не только закрепляется фактический переход участка от продавца к покупателю, но и состояние этого объекта на момент передачи.

Еще один важный момент касается установления цены на приобретение участка.

Часто продавец предлагает указать в договоре меньшую стоимость участка, чем будет необходимо заплатить на самом деле, с целью уменьшения величины его налоговых обязательств.

На такое условие лучше не соглашаться, ведь в случае возникновения проблем с налоговой инспекцией сделку могут признать недействительной.

При выполнении всех необходимых условий и при правильном оформлении документов покупка земельного участка не составит никаких сложностей. Данная сделка проводится быстро и легко, стороны даже могут самостоятельно подготовить договор купли-продажи. Но более надежным вариантом будет обращение за этим к квалифицированному юристу, который поможет оформить документ максимально грамотно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha

На что обратить внимание перед покупкой земельного участка?

Покупаю земельный участок какие

Купля-продажа земельных участков под подсобное хозяйство или под индивидуальное строительство набирает обороты с каждым годом.

Очень много горожан желают если не на постоянно переехать за город, то хотя бы заиметь место для загородного цивилизованного отдыха. Многие рассматривают приобретение земельных участков в качестве выгодного вложения капитала.

Однако, чтобы покупка прошла без стрессов, важно знать, на что обращать внимание при разговоре с продавцом участка.

Целевое назначение участка – один из важнейших параметров, на которые нужно обратить внимание: от этого зависит, разрешено ли будет на участке строительство.

Если в планах строительство, то участок, как минимум, должен быть предназначен для использования как садовый или дачный с правом строительства жилого дома. Например, на участках, предназначенных для огородничества нельзя строить капитальные строения.

На землях ЛПХ можно будет построиться капитально только в границах поселений. Лучший статус для участка под застройку – ИЖС.

Не нужно принимать на веру слова продавца о легкости перевода земли в категорию ИЖС. Существует очень много требований к земле для перевода:

-близость к поселению;

– согласование с администрацией;

-общественные слушания.

Прохождение всех этих формальностей требует вложений иногда сопоставимых со стоимостью самого участка. Также с опаской нужно отнестись к участкам, расположенным в непосредственной близости к водоему или к лесу.

Земли могут быть ограничены в обороте. В неразберихе 90-х годов происходили переводы участков, расположенных в природоохранной зоне, в земли под ИЖС. Даже при надлежащем оформлении сделки, всегда будет существовать риск потери такого участка в дальнейшем.

Проверяем земельный участок

Первым делом, после того, как вы подобрали участок и сошлись в цене, необходимо проверить следующее:

-Правоустанавливающие и кадастровые документы. После отмены в 2015 году зеленок (свидетельство о праве собственности) и в 2021 году кадастровых паспортов (КП) их заменил единый документ – выписка из ЕГРН. ЕГРП и ГКН государство объединило в единый реестр недвижимости – ЕГРН.

Выписка ЕГРН в виде одного документа одновременно информирует получателя и о собственнических правах с обременениями и о сведениях из госкадастра. В выписке содержится информация о правах и ограничениях на землю. Так же там будут находиться сведения, которые раньше содержалась в КП – кадастровый номер, площадь, графический план участка.

Впрочем, зеленки и кадастровые паспорта выданные ранее тоже остались актуальными.

-Выписка из ЕГРН подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом зарегистрировано право на этот земельный участок.

Эта бумага бессрочная, однако показывает регистрацию прав конкретно на дату выдачи. Получить её может и продавец и покупатель.

Обратите также внимание на основание возникновения права – договор купли/продажи, наследование, судебное решение или постановление главы администрации.

-Непосредственно перед сделкой покупателю следует самому сделать запрос в ЕГРН, чтобы получить актуальную информацию о собственнике и об отсутствии ограничений на участок.

Если ограничения присутствуют, может потребоваться согласие третьего лица. Может быть установлено обременение участка сервитутом: частным – для прохода, публичным – например, для строительства дороги.

Все это будет отражено в выписке ЕГРН.

-Для сделки должны быть точно определены границы участка. Участок должен быть на кадастровой карте, должен быть зарегистрирован в «Роснедвижимости» и у него должно быть межевое дело.

Если межевых колышков нет, лучше попросить продавца вызвать геодезиста и попросить установить колышки согласно кадастровому плану. Эта не особенно затратная процедура позволит избежать дальнейших споров.

Впрочем, если вокруг свободные территории или нет трений с соседями, процедуру можно провести позднее.

-Обязательно внимательно оцените речь и поведение продавца. Если вас что-то смущает, попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. В этом вопросе лучше не стесняться – встречаются случаи, когда после совершения сделки родственники недееспособного продавца её оспаривают и выигрывают суды. Деньги тогда вернуть будет очень сложно.

-Посмотрите в паспорте продавца его семейное положение и спросите у него самого на всякий случай. Если человек состоит в браке, потребуется согласие супруга.

-Проверьте реальное соответствие по паспорту и документу на собственность, что собственник и продавец – одно и то же лицо.

Если сделку проводит представитель собственника, обязательно убедитесь в наличии официальной нотариальной доверенности.

Проверив все документы, обязательно съездите лично на участок и проверьте действительно ли он находится на том месте, нет ли на нем строений. Постарайтесь найти соседей и пообщаться с ними на предмет отсутствия судебных тяжб.

Итак, после чего можно принимать решение о покупке:

– в выписке из ЕГРН отсутствует информация об ограничениях на участок;

– установлены границы участка:

-стоят колышки;

-есть справка о подземных коммуникациях или есть топография с указанием всех подземных коммуникаций;

-есть справки о полной оплате задолженностей из налоговой и правления СНТ.

Если на участке начато какое-либо строительство, нужно проверить наличие исходно-разрешительной документации:

-проекта планировки территории;

-техусловий для присоединения инженерных коммуникаций;

-утвержденной в архитектурных и в надзорных органах проектной документации;

-градостроительного заключения.

Право на строительство дает разрешение на строительство с подписью главы районной администрации.

Вопросы продавцу

Покупая участок, необходимо подготовить грамотные вопросы, которые вы зададите продавцу. Они помогут показать информированность покупателя, снизить цену, определить размер будущих эксплуатационных расходов и вложений и выявить аферу.

Что нужно спросить у продавца участка:

-Кто собственник, как стал собственником и почему продается?

-Какова категория участка и её разрешенное использование?

– История земли – кто раньше был собственником?

– Состав и размер платежей.

Обязательно выясните у продавца на момент приобретения участка состоял ли он в браке, есть ли согласие жены на продажу. Если продавец разведен меньше трех лет назад (срок исковой давности по разделу совместно нажитого имущества), то необходимо согласие бывшего супруга на продажу.

Попросите продавца погасить заранее все задолженности по обязательным платежам или обговорите этот момент в договоре, чтобы задолженности были погашены после получения денег за продажу участка.

Обращение в администрацию

Обязательно проверьте, не находится ли земля в зоне отчуждения. Если, например, недалеко проходит газопровод высокого давления, в зоне 300 м. нельзя ничего строить.

Также под землей может проходить линия связи или электрокабель, тогда на землю могут быть установлены ограничения – вплоть до запрета возведения капитальных строений. Также ограничено использование земли в охранных зонах водоемов, автодорог, ЛЭП.

Не поленитесь обратиться в местную администрацию и выяснить нет ли планов на ваш участок у властей: не зарезервирована ли эта земля для строительства федеральных трасс и пр. Это не закрытая информация, которая предоставляется всем желающим.

Если участок окружают свободные земли, уточните план застройки соседних территорий, чтобы не получилось так, что вы купили землю, а через некоторое время напротив построили свиноферму или коровник. Выяснить такие нюансы можно в районной администрации.

Коротко резюмируя, можно отметить что у покупателя могут возникнуть сложности при приобретении участка, если:

-земля входит в особо охраняемые природные территории;

-она на праве бессрочного пользования;

– есть обременения;

-земля подпадает под изъятие для государственных нужд.

Юридическая история участка

Покупателю можно самостоятельно проверить юридическую историю участка, спросив у продавца о том, кто был собственником до него. Если, например, участок достался в пользование в результате наследования еще лет 10 назад, то и вопросов больше никаких нет.

Если же покупке участка предшествовала цепочка смены собственников, лучше заказать более глубокую юридическую проверку.

В ходе проверки юридической чистоты сделки собираются все сведения о предыдущих собственниках; какие сделки проводились с землей и насколько они были законны, анализируется законность возникновения права у настоящего собственника.

Кроме этого, проверка выявит наличие претензий и притязаний третьих лиц и судебных споров относительно земли.

Главное правило при покупке участка – не спешите. Рассмотрите разные варианты, проверьте все документы, прикиньте примерные расходы в будущем на компенсацию возможных трудностей. Потраченная неделя на этапе проверки может сэкономить месяцы, а порой и годы в дальнейшем, не говоря уже о финансовых потерях.

Если у вас остались вопросы или требуется профессиональная помощь юриста по земельному праву, обратитесь за бесплатной консультацией к специалисту.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8 800 707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/na-chto-obratit-vnimanie-pered-pokupkoi-zemelnogo-uchastka-5a80396fa815f1f5b3dc264d

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Покупаю земельный участок какие

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2021 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Выводы

  1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
  2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
  3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
  4. Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника,  а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: