Представитель застройщика не подписывать дефектный акт

Содержание
  1. Как принимать квартиру в новостройке от застройщика: выявление дефектов и составление дефектной ведомости
  2. Начальная стадия ревизии
  3. Процесс осмотра
  4. Проверка документов
  5. Проверка уполномоченных лиц
  6. Выявления дефектов или их отсутствия
  7. Составление дефектной ведомости
  8. Устранение дефектов, а после новый осмотр и оформление передачи квартиры
  9. Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
  10. Осмотр квартиры
  11. Отказ от подписания акта приема-передачи
  12. В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?
  13. Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии,дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?
  14. Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.
  15. Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.
  16. Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.
  17. Сроки предъявления претензий.
  18. О неустойке
  19. Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.
  20. Инструкция: приемка квартиры в новостройке
  21. Проверьте, что всё по закону
  22.    
  23. Документы
  24. Входная дверь
  25. Отделка, стены и полы
  26. Окна
  27. Вентиляция
  28. Электрика
  29. Водоснабжение и канализация
  30. Подписывать или нет?
  31. Подписываем акт осмотра Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт
  32. Подписываем акт-приема передачи
  33. Я все понял. Но есть вопрос
  34. Подписание акта приема передачи квартиры: если обнаружены недостатки
  35. Как действовать, если при принятии квартиры по акту вы обнаруживаете в ней недостатки, не оговоренные застройщиком?
  36. I.        Вы безоговорочно подписываете акт приема-передачи квартиры
  37. II.       Вы не подписываете акт приема-передачи квартиры
  38. 1. Соразмерное уменьшение покупной цены
  39. 2. Возмещение расходов, понесенных на устранение недостатков
  40. 3. Устранение недостатков застройщиком

Как принимать квартиру в новостройке от застройщика: выявление дефектов и составление дефектной ведомости

Представитель застройщика не подписывать дефектный акт

Наступает тот приятный момент, когда застройщик сообщает дольщику о полной готовности его жилья.

В это время человек может забыть о необходимости тщательной проверки квартиры и спешит оформить на себя право собственности. Но данная стадия не менее важна, чем процесс оформления договора долевого участия.

Конечно же, если застройщик следит за своим имиджем, он не позволит существовать дефектам в квартире. Но случаи бывают разные.

1. Начальная стадия ревизии 2. Процесс осмотра 3. Проверка документов 4. Проверка уполномоченных лиц 5. Выявления дефектов или их отсутствия 6. Составление дефектной ведомости 7. Устранение дефектовРекомендуем прочитать: Покупка квартиры: проверка документов и продавца

Начальная стадия ревизии

Стоит отметить, что Законом предусмотрен срок, в течение  которого застройщик обязан уведомить дольщика о готовности объекта для последующего подписания передаточного акта жилья. Без этого документа оформить право собственности нельзя.

Приблизительные сроки приглашения дольщику следует смотреть в договоре.

Если срок наступил, а приглашение отсутствует, то лучше не дожидаться и самостоятельно обратиться к строительной компании с требованием назначения времени для осмотра квартиры и составления акта.

Если застройщик игнорирует или постоянно необоснованно переносит сроки, можно требовать одностороннего расторжения договора и возврата уплаченных средств, штрафных санкций. Если продавец пригласил, то начинается непосредственная ревизия жилья.

Процесс осмотра

Порядок состоит из нескольких стадий:

  • Проверка документов на жилой дом
  • Проверка уполномоченных лиц при осмотре
  • Выявление дефектов или их отсутствия
  • Составление дефектной ведомости
  • Устранение дефектов, а после новый осмотр и оформление передачи квартиры. Подписание передаточного акта.

Проверка документов

Здание должно быть введено в эксплуатацию – главное условие для будущего оформления права собственности на жилье.

Вы имеете право потребовать ознакомиться с разрешением на ввод в эксплуатацию, с документами о присвоении полицейского номера жилого дома.

Как правило, ознакомление с такими документами не является проблемой, так как застройщик, приглашая на ревизию, уже подготовил все документы.

Совет: заявление лучше подать в письменном виде до начала осмотра готового помещения, чтобы избежать возможного переноса осмотра при наличии Вашего желания ознакомится с документами по вводу в эксплуатацию жилого дома.

Проверка уполномоченных лиц

В осмотре квартиры участвуют: управляющая организация, застройщик, дольщик. Это основные участники. Список лиц может быть расширен экспертом в строительной области.

От управляющего и застройщика присутствуют представители, которые обязаны при себе иметь доверенность на осуществление такого представительства с подписью директора и оттиском печати предприятия, а также подтверждающие личность документы. Чтобы избежать неприятностей в будущем, данные следует переписать.

Дольщика может представлять, как он сам, так и его представитель.

Доверенность на представительство интересов дольщика подлежит нотариальному заверению, так как представителю придется подписывать акт и фактически соглашаться с отсутствием дефектов от вашего имени.

Личное присутствие дольщика не лишает его возможности проводить осмотр в присутствии своего представителя. Лучше, если представителем будет ваш юрист.

При осмотре помещения может присутствовать эксперт, полномочия которого подтверждаются свидетельством. Данный документ подтверждает отрасль, в которой он является специалистом, наделенным правом предоставления заключения.

Совет: всегда старайтесь проводить осмотр в присутствии эксперта. Спорить можно о многом, кроме соблюдения строительных норм и стандартов. Эксперт на месте может указать на наличие нарушений при строительстве или отсутствие таковых. Участие специалиста до минимума снижает необоснованные споры, которых можно было избежать и оформить право собственности.

Выявления дефектов или их отсутствия

После проверки участвующих лиц и документов, начинается стадия непосредственного осмотра квартиры.

Совет: у вас обязательно должен быть на руках договор долевого строительства со всеми дополнениями. Дело в том, что в документах подробно описано, в каком виде предоставляется квартира, основные ее характеристики, опись внутриквартирных систем энерго-, водо- и теплоснабжения.

Даже такой элемент, как входная дверь может стать камнем преткновения для обоюдного подписания акта, подтверждающего выполнение всех обязательств застройщика.

Например, если во время заключения договора и/или дополнений была оговорена установка входных деревянных дверей, а застройщик решил установить металлические двери, акцентируя внимание на дополнительной защите от проникновения третьих лиц, дольщик может отказаться подписать акт и потребовать замену входных дверей.

Не лишним во время ревизии при себе иметь блокнот с ручкой, фонарик, электроприбор, вольтметр, спички, отвес, а также остальные вещи, которые помогут вам досконально проверить качество осматриваемой квартиры. Для проверки электричества, сантехники вы можете пригласить электрика и сантехника, оформив этих лиц, как ваших представителей.

Также, обязательно тщательно следует проверить планировку квартиры, расположение комнат, кладовки, балкона, окон, санузла.

Чтобы не забыть наличие дефекта, каждый необходимо заносить в свой блокнот, с которого потом записать все выявленные дефекты в дефектный акт.

Когда недостатки будут устранены, дольщику нельзя будет ссылаться на то, что он забыл о наличие дефекта, и требует его устранения после повторного осмотра, выявленного при первичной ревизии.

Смотрите договор, чтобы узнать выполнил застройщик все свои обязанности или нет.

Не бойтесь задавать уточняющие вопросы, тщательно проверять отсутствие повреждений установленного сантехнического или иного оборудования, наличия договоренного числа розеток и их размещения, размеры площади комнат, размеры и местонахождение межкомнатных дверных проемов, иное. Не бойтесь сразу предъявлять устные претензии. Возможно, ответы вас устроят, а незначительное несоответствие условиям договора не повлияет на решение подписать передаточный акт.

Процесс осмотра прошел. Можно переходить к подписанию акта. Но какой вид акта подписывать — будет установлено результатами ревизии.

Составление дефектной ведомости

Законом предусмотрено, что в случае выявления дефектов дольщик может предъявить одно из трех требований:

  • Устранение дефектов в разумный срок.
  • Пропорциональное дефектам уменьшение цены договора.
  • Устранение дефектов третьим лицом за счет застройщика.

Вид требования выбирает дольщик самостоятельно. Никто не может влиять на ваше желание предъявить ту или иную претензию с определенными требованиями. Но, чтобы предъявить любое из требований, ошибка застройщика должна быть записана в дефектном акте.

Совет: чем более подробно будет описан дефект, тем легче будет доказать несоответствие характеристик квартиры условиям договора.

В такой документ заносится: каждая графа — номер по порядку дефекта, условие по договору (пункт сделки), подробное описание дефекта. В тексте обязательно указывается круг лиц, в присутствии которых составлен акт, а также их подписи. Если же одна из сторон отказывается его подписывать, в тексте указывается об отказе после ознакомления. Образец направляется стороне заказным письмом.

Совет: отправляйте письмо с описью, в которой записывается то, что направляется. Опись будет подтверждением отправки вложенного, а, например, не пустого листа.

Устранение дефектов, а после новый осмотр и оформление передачи квартиры

Если вы выбираете устранение дефектов, закон устанавливает срок застройщику, после которого застройщик передает помещение по условиям, описанным в договоре. Количество дней указывается вами, но предоставляется так, чтобы застройщик имел временную возможность исправить недоработки квартиры.

Важно: все то, что вы желаете исправить за счет застройщика, необходимо указать в письменном виде и отправить заказным письмом с уведомлением.

После того, как квартира будет приведена в соответствие условиям договора, назначается новый осмотр и по результатам ревизии снова подписывается дефектный акт, а если вы довольны исправлениями – передаточный акт, на основании которого можно заниматься оформлением квартиры в собственность.

Если же, вы выбираете уменьшение цены договора, вы отправляете соответствующую претензию и указываете сумму, на которую изменяется цена.

Данная сумма может быть определена на основании договоренностей, а может быть установлена экспертом в его выводе.

После подписания дополнения к договору, можно подписывать передаточный акт и переходить к оформлению в собственность помещения.

Если вы желаете устранить дефекты с помощью третьего лица, вы заключаете договор с компанией, которая имеет право на проведение ремонтных работ, совершаете оплату услуг третьего лица, а затем подаете претензию и требуете возместить вам убытки. Вместе с претензией подается дефектный акт после первичного осмотра квартиры, договор с компанией, устраняющей дефекты, доказательства оплаты услуг, акт выполненных работ. Назначается осмотр и подписывается акт передачи квартиры.

Обратите внимание: если сумма устранения оспаривается, вам придется защищать свои интересы в суде. Понимая возможность подобного решения вопроса, еще на стадии подписания договора на устранение дефектов, стоимость устранения лучше установить выводом соответствующей экспертизы. Имея в наличии такой документ, в суде будет проще доказать сумму возмещения.

Если при наличии дефектов вы воспользовались одним из вариантов, а застройщик отказался исправлять недостатки или дефекты оказались существенными и их невозможно исправить, вы по закону имеете право на одностороннее расторжение договора.  При этом возврату вам подлежат сумма внесенных за квартиру средств, а также сумма взысканных штрафных санкций, предусмотренных в случае расторжения договора из-за наличия существенных дефектов квартиры.

Если при первичной ревизии или после повторного осмотра вы остались довольны выполненной застройщиком работой, подписывайте передаточный акт квартиры и направляйтесь оформлять помещение в свою собственность.

(447 голос., 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/kak-prinimat-kvartiru-v-novostrojke-rekomendacii-dolshhikam/

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Представитель застройщика не подписывать дефектный акт

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры.

Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист.

Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям.

Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты).

Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше.

Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии.

Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

  • в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
  • вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Претензия к застройщику по дефектам квартиры

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении).

Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок.

Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии.

На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Еще про сроки устранения дефектов:
Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки. Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы.

Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости).

Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов. Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго.

Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить.

Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

  • обязать застройщика устранить недостатки;
  • взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
  • взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
  • взыскать расходы на проведение экспертизы;
  • взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
  • взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков. То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами.

Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п.

Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту.

Однако  реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2021 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры.

Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов.

Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

Подробнее: Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

До 1 января 2021 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Читать также:
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.



Источник: https://paritet.guru/stati/chto-delat-esli-zastroyshhik-postroil-kvartiru-s-nedostatkami.html

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Представитель застройщика не подписывать дефектный акт

  • Недвижимость
  • Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Принять квартиру у застройщика — не формальность: подписал документы и всё. Приемная квартира станет родной. В этой статье разберемся, что проверять в новостройке. И как обязать застройщика исправить недостатки бесплатно.

Понимаем, всё это очень волнительно. Вы так долго ждали и вот наконец. Но желание получить поскорей ключи может слишком дорого стоить. Лучше с первого раза не подписать акт приема-передачи, чем потом долгие месяцы исправлять косяки. И еще:

Не нервничайте, если вас будут торопить. Это ваше право — проверять столько, сколько надо. Хоть целый день.

Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный. Записывайте всё.

Не стесняйтесь. Если не скажете о проблеме — никто ничего не исправит. 

Проверьте, что всё по закону

Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве. Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры: 

Получить разрешение на эксплуатацию дома

Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или смской — не считается.

В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.

Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.

Иногда нехорошие застройщики не хотят честно передавать квартиры и устранять обнаруженные недостатки. Тогда они пытаются хитрить.

Например, говорят, что на приемку большая очередь и записывают вас через 2,5 месяца. А потом подписывают акт в одностороннем порядке. Всё по закону: вовремя — в течение 2 месяцев после получения уведомления, вы не явились.

В такой ситуации нужно сразу, как узнаете дату, направить претензию застройщику. Там нужно написать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения.

Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки.

Перед приемкой нужно еще раз внимательно прочитать договор и проектную документацию. В этих двух документах должно быть всё о вашей квартире: материалы стен и пола, отделка, производитель и конфигурация окон, какие должны стоять двери. Кстати, про подъезд и придомовую территорию там тоже должно быть написано. И при передаче квартиры они тоже должны быть готовы.

Приготовьте копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Когда будете принимать квартиру, нужно будет сравнить площадь и проверить на месте ли все перегородки. Если их нет, возможно, придется еще и заплатить за увеличение общей площади.

По плану также нужно проверить там или нет мокрые зоны, куда будет подключаться сантехника. 

1. Паспорт и договор2. Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки3. Мел, бумажный скотч и смываемый маркер. Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах4.

Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона)5. Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах6. Лампочку — проверять патроны7. Фонарик8. Рулетку 9. Уровень, отвес (нитку и грузик) 10.

Табурет или стремянку

11. По желанию — сменную одежду или обувь

Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов. Если вы планируете принимать квартиру самостоятельно, можно взять в аренду: 

  • Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях
  • Тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание
  • Дозиметр для проверки уровня радиации
  • Индикатор электромагнитных излучений
  • Газоанализатор. А то в СМИ нередко появляются новости о превышении в десятки раз уровня аммиака в новостройках.

Как пользоваться спецприборами, можно найти в интернете. Потратьте пару вечеров и  сможете качественно проверить квартиру самостоятельно. Не хотите тратить время — обратитесь к профессионалам. 

Читателям ДомКлик — скидка 20%

Чтобы получить скидку при заказе услуги на profpriemka.ru, назовите кодовое слово: ДомКлик или введите промокод ДомКлик на сайте в соответствующее поле.

   

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения иэтот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нём:

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.

Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.
Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.  

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно.
На выводах канализации стоят заглушки.

Фууух, почти все.

Осталось записать все недостатки в акт осмотра. И подписать его и акт приема-передачи. Или не подписать — решать вам.

Подписывать или нет?

Если вы обнаружили недостатки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:

1. Не подписывать акт. Требовать устранить недостатки и провести приемку повторно. Этот вариант гарантирует, что дефекты исправят. Застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Ключи вам пока не дадут.

2. Подписать акт с условием устранения дефектов. Обязательно указать сроки, когда всё должны исправить. Ключи отдадут. Но, возможно, придется поупорствовать, чтобы застройщик качественно и быстро устранил недостатки.

Подписываем акт осмотра

Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт

Еще раз повторим: по закону, составив акт осмотра, вы имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов.

Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.

Подписываем акт-приема передачи

Но сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте. 

 Нажмите, чтобы увеличить

Я все понял. Но есть вопрос

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно. 

С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора. 

Можно. Минимум 5 лет дом будет на гарантии, а его инженерное оборудование — минимум 3 года. Вы можете написать претензию, и застройщик или управляющая компания будут обязаны исправить дефект.

Если компания добросовестная и претензия обоснована, всё сделают достаточно быстро. Если застройщик любит перекладывать заботы на плечи дольщиков, или дом совсем бюджетный — готовьтесь к борьбе. Будьте упорны. Расчет на то, что вы махнете рукой и решите исправить недостатки сами.

Кроме устранения недостатков, вы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Так написано в пункте 2 статьи 7 закона о дольщиках.

Правда, требовать всё это лучше до подписания акта. После — будет непросто. Нужно правильно оформить претензию, заказать независимую экспертизу и идти в суд. Лучше в таком деле обратиться к юристу.

Мы рекомендуем не подписывать акт, если что-то не так.

Можете, если у вас будет доверенность жены на подписание актов. Подойдет доверенность на покупку — в ней такие полномочия есть. Можно вообще выдать доверенности постороннему человеку, и не ходить никому из дольщиков. Но мы бы не советовали, все-таки жить в новой квартире придется вам.

Нужно оформить новую квартиру в собственность. Но это совсем другая история. Ее мы расскажем в следующий раз. 

Было полезно? Интересно?

Можно поделиться статьей с друзьями в соц. сетях

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/instrukciya-priemka-kvartiry-v-novostroike

Подписание акта приема передачи квартиры: если обнаружены недостатки

Представитель застройщика не подписывать дефектный акт

Что такое ДДУ простыми словами. ДДУ – это купля-продажа будущей вещи. Когда вы заключаете договор купли-продажи, вы рассчитываете получить за свои деньги вещь, соответствующую своей цене.

Никто я думаю, не будет спорить, что при покупке айфона, нет ничего хорошего в том, чтобы на нем были сколы, трещины или царапины (или был разбит экран). Та же логика применима и с квартирой в новостройке, которую вы покупаете по ДДУ. Никто не хочет принимать квартиру с дырами в стенах или торчащими балками (или торчащей проводкой).

Как действовать, если при принятии квартиры по акту вы обнаруживаете в ней недостатки, не оговоренные застройщиком?

Ведь от этого зависит многое: будет ли начисляться неустойка за просрочку передачи квартиры, будет ли застройщик устранять эти недостатки и можно ли потребовать уменьшения покупной цены.

Обратимся к закону.  Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует договору, проектной документации и т.п.

В первую очередь речь идет об общей площади жилья, о ее планировке. Далее речь идет о самой конструкции, ее прочности, о наличии подключения квартиры ко всем необходимым сетям (водопровод, электричество и т.п.).

Затем можно говорить о неровности пола и дырах в стенах. Недостатков может быть множество.

*        Возьмем пример из нашей практики. Дело Низамовой против АН Пионер № 2-2130/2021.

В этом деле мы добились признания акта приемки квартиры, составленного застройщиком в одностороннем порядке – недействительным.

В квартире были выявлены следующие недостатки: неровный пол, окно было установлено практически до пола на месте, где должен был быть конвектор, что являлось нарушением проектной документации.

В виду однообразия и типизации договоров ДДУ на рынке, речь идет об обычно предъявляемых требованиях к качеству таких квартир. Практически везде требования к качеству будут одинаковыми. Поэтому смысла в разборе отдельных договоров или застройщиков в нашей статье мы не видим.

I.        Вы безоговорочно подписываете акт приема-передачи квартиры

Если вы подписываете акт приема квартиры, так сказать, «безоговорочно», то тем самым соглашаетесь принять квартиру с указанными недостатками. Рассчитывать на их устранение можно только, если это оговорено между вами и застройщиком в договоре.

Недостаток такого решения очевиден. Устранять недостатки вы будете за свой счет. Во-первых, обычно в такие акты заранее заложены формулировки типа «вас все по качеству устраивает», во-вторых, «вы с этим согласились».

II.       Вы не подписываете акт приема-передачи квартиры

Здесь есть три варианта.

Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что в случае обнаружения недостатков вы имеете право потребовать:

  • а) соразмерного уменьшения покупной цены
  • б) устранения недостатков
  • в) возмещения расходов на устранение недостатков

В первую очередь вам необходимо зафиксировать выявленные дефекты в акте осмотра. Важно, чтобы у вас остались доказательства того, что вы такой акт осмотра подавали застройщику. Либо вы подаете лично под входящий номер с отметкой о получении, либо направляете его ценным письмом с описью вложения (не обычным заказным, потому что нужны доказательства того, что вы направляли).

Не лишним будет зафиксировать состояние квартиры путем видео и фотосъемки. Это нужно для того, чтобы в суде вы могли подтвердить обстоятельства, на которые ссылаетесь в акте осмотра. Также можно обратиться в экспертную организацию, которая сделает вам отчет о недостатках и расхождениях с проектной документацией. Грубо говоря, вы работаете на создание доказательной базы.

Теперь рассмотрим каждый из трех описанных вариантов.

1. Соразмерное уменьшение покупной цены

Условно, если вещь определенного качества по договору стоит 100 рублей, то с недостатками она стоит меньше – например 90 рублей. Получается, вы можете требовать соразмерного уменьшения покупной цены на 10 рублей.

По факту, вы купили вещь, которая стоит не 100 рублей, а 90 (одним из таких случаев – является уменьшение общей площади жилья по сравнению с договором – об этом более подробно в соответствующей статье http://antistrach.ru/vernut-dengi-umenshennye-kvadratnye-metry-novostrojke/ ).

Определить насколько уменьшилась цена квартиры, поможет строительно-техническая экспертиза. Вы ее делаете самостоятельно и предъявляете застройщику с досудебной претензией.

При этом потребовав соразмерного уменьшения покупной цены, вы соглашаетесь принять квартиру с выявленными недостатками.

Поэтому практичным было бы перед принятием квартиры по акту, зафиксировать недостатки, сделать экспертизу, предъявить требование, после чего принять ее с соответствующими оговорками в акте.

В случае отказа в выплате и уклонения застройщика от подписания акта без формулировок об отсутствии претензий «по качеству», надо подавать в суд на застройщика о соразмерном уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда и штрафа по Закону о защите прав потребителей

За пример можно взять случай Чебановой против СПБ Реновация № 2-3446/16, рассмотренный Колпинским районным судом г.Санкт-Петербурга.

В этом кейсе истец смог доказать создание квартиры с отступлениями от условий договора ДДУ и рассчитать сумму, на которую уменьшилась цена квартиры.

Суд удовлетворил  требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены и взыскании этой суммы с застройщика (разумеется, побаловав заявителя потребительскими «плюшками» в виде штрафа и компенсации морального вреда).

Что касаемо неустойки за просрочку передачи квартиры за тот период, когда вы выявляли недостатки и пытались соразмерно уменьшить покупную цену, однозначного ответа нет.

Сложился подход в судебной практике, что раз вы выбрали в качестве способа защиты права соразмерное уменьшение покупной цены, а не, скажем, требование об устранении недостатков, вы тем самым согласились принять квартиру с данными недостатками. Следовательно, никакой просрочки нет.

В подтверждение приведу кейс все той же Чебановой против СПБ Реновация № 33-1572/2021, рассмотренный окончательно в апелляции Санкт-Петербургским городским судом.

Отсудив соразмерное уменьшение цены, истец еще раз подала в суд, но уже на неустойку. Суд в иске отказал.

Наш СПБ Горсуд пришел к такому умозаключению: «Как было указано выше, истцу до наступления срока, установленного договором, квартира была предложена к передаче, однако, она (истец), выявив ряд недостатков, избрала способ защиты, заявив застройщику требования об уменьшении стоимости жилого помещения.

Тем самым Чебанова И.А. презюмировала факт того, что застройщик не может и должен устранять недостатки, а обязан выплатить денежные средства дольщику для их устранения, а у Чебановой И.А. соответственно возникает обязанность принять такую квартиру»

Поэтому при выявлении недостатков и предъявлении требования о соразмерном уменьшении покупной цены, можно требовать неустойку за просрочку лишь за период, предшествующий моменту начала процесса передачи квартиры.

2. Возмещение расходов, понесенных на устранение недостатков

В данном случае все в принципе то же самое, что и с соразмерным уменьшением покупной цены. Вы фиксируете недостатки и далее предъявляете требование. Разница в том, что здесь вы устраняете недостатки за свой счет, после чего требуете от застройщика возмещения фактически понесенных затрат.

Что касаемо неустойки за просрочку, предполагается, что действует та же логика, что и с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены. Раз вы решили выставить счет за устраненные недостатки, значит, вы готовы были принять квартиру.

3. Устранение недостатков застройщиком

Разница между двумя первыми способами в том, что вы вправе не принимать квартиру до тех пор, пока не будут устранены недостатки. И за этот период капает неустойка, т.к. считается, что есть просрочка в ее передаче.

Пунктом 25 Обзора практики ВС РФ по ДДУ от 04.12.2013г. указано, что суд отказывает в  неустойке за просрочку передачи квартиры, когда дольщик уклоняется или отказывается от принятия квартиры, за исключением случая, когда дольщиком предъявлено требование о составлении акта о несоответствии квартиры установленным требованиям к качеству.

Встает вопрос. В течении какого времени застройщик обязан устранить недостатки. Четких сроков Закон о ДДУ не содержит. Та же статья 7 говорит, что они должны быть устранены в разумный срок.

Поскольку на отношения по ДДУ также распространено действие Закона РФ «О защите прав потребителей», ответ содержится в статье 20, согласно которой продавец (застройщик) обязан устранить недостатки в срок не превышающий 45 дней.

Если застройщик к этому моменту не устранит недостатки, вам необходимо снова зафиксировать все в акте осмотра и подать соответствующее требование. Так надо делать раз в 45 дней до тех пор пока недостатки не будут устранены.

Данный вариант нам видится наиболее оптимальным и выгодным для дольщика.

Не нужно тратить собственные деньги на устранение недостатков, не нужно высчитывать сумму, на которую уменьшилась стоимость квартиры и заказывать какие-либо экспертизы.

Плюс можно взыскать большую неустойку и тем самым получить даже больше того, чтобы вы могли получить, требуя соразмерно уменьшить покупную цену квартиры.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, обращайтесь. Поможем разрешить возникшие проблемы и правильно представить ваши интересы в суде.

{title}>LiveJournal

Источник: https://antistrach.ru/podpisyvat-akt-priyoma-peredachi-kvartire-est-nedostatki/

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: