Продажа имущества ао по заниженной цене

Содержание
  1. Особенность сделок по отчуждению имущества ООО
  2. В чем сущность операции?
  3. Общие положения
  4. Что такое крупная сделка?
  5. Что говорит законодательство?
  6. Как определить, что сделка крупная?
  7. Вопросы и ответы
  8. Как рассчитать размер сделки: пример
  9. Сделки по продаже имущества между аффилированными компаниями. Последствия занижения стоимости при сделках
  10. Какие виды сделок могут быть между аффилированными компаниями?
  11. Пример 1: продажа имущества между аффилированными структурами по заниженной цене
  12. Пример 2: продажа активов между взаимозависимыми фирмами по завышенной цене
  13. По каким сделкам инспекция проведет контроль цен?
  14. К каким последствиям приводит занижение стоимости при сделках между взаимозависимыми компаниями?
  15. Что считать рыночной ценой сделки?
  16. Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия подобных сделок
  17. Как избежать налоговых санкций при продаже имущества между аффилированными лицами?
  18. Вопрос-ответ
  19. Действия и налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости
  20. Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости
  21. Причины занижения цены при продаже недвижимого имущества
  22. Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены
  23. Возможные негативные последствия сделки
  24. Разъяснение сложных моментов купли-продажи земли ниже стоимости кадастра
  25. Оспаривание продажа имущества акционерного общества только по заниженной стоимости
  26. Оспаривание оценки
  27. Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи
  28. Москва, Кадашевская набережная, 22
  29. Продажа доли по заниженной стоимости

Особенность сделок по отчуждению имущества ООО

Продажа имущества ао по заниженной цене

Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании.

Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью.

Сразу стоит отметить, что нарушение действующих норм может привести ко многим проблемам с контролирующими органами. Но обо всем подробнее.

В чем сущность операции?

Сделка по отчуждению имущества ООО — процесс передачи объекта недвижимости или другого имущества, а также права собственности на него другой стороне.

В ГК РФ прописано, что отчуждение имущества представляет собой комплекс мероприятий, которые проводятся владельцем по собственному согласию.

Если системно подходить к анализу этого мероприятия, здесь напрашивается следующий вывод.

Отчуждение имущества ООО — это:

  • Передача объекта сделки другому субъекту в пользование на определенный период времени.
  • Отказ от права обладания.
  • Потеря или гибель имущества, а также утрата права на него по различным причинам.
  • Предоставление новых возможностей по отчуждению.
  • Потеря права владения по решению судебной инстанции.

Общие положения

Отчуждение имущества ООО подразумевает передачу определенного объекта от одного субъекта другому лицу, а также представляет собой один из способов распоряжения имуществом на возмездной или безвозмездной основе.

К таким сделкам относится купля-продажа, дарение или проведение других видов операций по передаче права или продаже объекта.

Сюда же относится лишение имущества против собственной воли, к примеру, конфискация или реквизиция.

К операциям по отчуждению можно отнести следующие договора:

  1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
  2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
  3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
  4. Пожертвования имущества.
  5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
  6. Участия в долевом строительстве.
  7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
  8. Пожизненного содержания.

Для организации сделки с отчуждением недвижимости требуется регистрация:

  • Права собственности субъекта, который получает имущество. К этой категории относится лицо, которое получает недвижимость  в подарок, покупает или арендует его.
  • Самой сделки. Для реализации этой задачи требуется наличие подписи на документе, в котором прописаны особенности проведения операции.

Операции по отчуждению проходят при условии предоставления полного пакета бумаг, который может различаться в зависимости от типа реализуемого имущества.

Основной пакет выглядит следующим образом:

  • Бумага, подтверждающая платеж по регистрации.
  • Паспорт (для физлиц) и учредительные бумаги (для юрлиц).
  • Договор (мены, дарения, купли-продажи).
  • Бумаги, подтверждающие наличие полномочий представителя.

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества. При этом сам процесс проходит в несколько шагов  и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.

Скачать образец решения учредителей ООО о продаже автомобиля

Без подготовки и при отсутствии опыта организовать отчуждение имущества ООО является весьма сложной задачей. Вот почему многие представители компаний при проведении подобных операций обращаются к специалистам. С другой стороны, выполнить работу можно и без привлечения сторонних фирм. Второй вариант отличается большими затратами времени, но открывает возможность для экономии.

Что такое крупная сделка?

Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию.

К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании.

Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции.

По решению учредителей в уставе ООО может оговариваться более крупная цифра чем 25%. Именно при достижении этого предела сделка по отчуждению имущества будет относиться к крупной. Стоит выделить еще один момент.

По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн.

рублей и больше).

Что говорит законодательство?

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

  1. К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
  2. К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
  3. Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
  4. Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
  5. Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
  6. Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах. Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в ании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат ания. Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.

Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ.

Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

  • В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
  • В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.

Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

  • Реорганизация ООО, слияние или присоединение.
  • Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
  • Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.

Как определить, что сделка крупная?

Чтобы узнать, относится ли отчуждение имущества ООО к крупной сделке, необходимо произвести несложные расчеты, после чего сравнить полученную сумму с общей стоимостью активов компании, отраженных в бухгалтерском балансе или декларации. Последний вариант подходит для случаев, когда организация работает на УСН. На практике стоимость имущества компании является общая сумма активов этого ООО.

Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО.

Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.

Вопросы и ответы

Несмотря на четкую позицию законодательства в отношении отчуждения имущества, представителям ООО не всегда удается найти необходимые ответы. Ниже рассмотрим некоторые вопросы, которые задаются в разрезе осуществления крупных сделок:

  • Если отчуждение имущества происходит по протоколу собрания, но одна из подписей учредителей подделана. Что в этом случае может грозить? В этой ситуации существует два пути. Подделку может  никто не заметить. Если же это произойдет, учредитель, чья подпись оказалась подделана, вправе пойти в суд и добиться отмены протокола, а также сделки в комплексе. Речь идет о преступлении, результатом которого может быть возбуждение уголовного дела.
  • Может ли генеральный директор участвовать в сделке по отчуждению имущества? Если исходит с позиции законодательства, в такой сделке нет ничего криминального. Но здесь нужно заглядывать в устав ООО, ведь в нем могут отражаться полномочия директора. Бывают ситуации, когда сделка может быть проведена только с одобрения учредителей.
  • Нужны ли обеспечительные меры от суда в случае отчуждении доли в ООО? При наличии опасности такой продажи можно просить суд об обеспечении в виде ареста. При этом доля должна рассчитываться с учетом рыночной стоимости.
  • Как правильно оформить отчуждение имущества по документам, если соглашение купли-продажи и реорганизация неуместны? Ответ на этот вопрос должен быть в уставе компании. Чаще всего оплата доли производится имуществом.

Как рассчитать размер сделки: пример

Одна из главных задач — принятие решение в отношении принадлежности сделки по отчуждению имущества к крупным операциям. Для решения этой задачи достаточно провести простые расчеты.

К примеру, объект недвижимости стоит 50 млн. рублей, а цена имущества общества — 10 млн. рублей. Один процент от десяти миллионов — 100 тысяч рублей. Цена сделки в процентном соотношении составляет 500%.

Общая формула для расчета выглядит так:

Стоимость сделки в процентах = (Цена объекта недвижимости/Стоимость имущества)*100%.

После вычисления процента учредители ООО могут принимать решение относительно типа проводимой сделки. Благодаря такой предусмотрительности, удается уйти от рискованного и опасного действия, а также защитить активы компании. Иногда лучше провести консультации и принять коллегиальное решение, чем нести финансовые потери и рисковать имуществом.

Источник: https://urlaw03.ru/ooo/article/otchuzhdenie-imushhestva-ooo

Сделки по продаже имущества между аффилированными компаниями. Последствия занижения стоимости при сделках

Продажа имущества ао по заниженной цене

Для целей налогообложения компании обязаны информировать инспекцию о проведении контролируемых сделок. Подобное требование закреплено статьей 105.14 НК РФ (ред. 302-ФЗ от 03.08.18 г.).

При этом контролируемыми считаются сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающая информация, позволяющая идентифицировать физическое или юридическое лицо в качестве взаимозависимого, дана в статье 105.1 Кодекса.

Какие виды сделок могут быть между аффилированными компаниями?

Аффилированность и взаимозависимость могут оказать существенное влияние на результаты сделок и величину налоговой базы. 

Аффилированные сделки находятся на особом контроле инспекторов. 

Давайте на конкретном примере рассмотрим, как аффилированность может стать действенным рычагом оптимизации налоговых обязательств.

Пример 1: продажа имущества между аффилированными структурами по заниженной цене

Фирма «Бубенчик» является материнской по отношению к компании «Колокольчик». Материнской компании требуется снизить налогооблагаемую прибыль по итогам 2021 года. Она заключает с «дочкой» договор купли-продажи имущества с заведомо заниженной стоимостью актива. Таким образом, убыток от реализации имущества снижает итоговую прибыль компании.

Пример 2: продажа активов между взаимозависимыми фирмами по завышенной цене

Материнская компания начислила резервы по сомнительным долгам согласно требованиям Минфина, и ее финансовая отчетность стала убыточной. Такой компании в кредитах откажут. Чтобы искусственно исправить отчетность, была заключена сделка с дочерней фирмой по продаже активов по завышенной цене.

В обоих примерах зависимые друг от друга компании пытались ввести пользователей отчетности в заблуждение в своих собственных интересах. В первом случае – ради снижения оттока средств на уплату налогов, во втором – для сокрытия факта убыточности деятельности от кредиторов, партнеров, акционеров.

Именно поэтому налоговые органы пристально отслеживают в первую очередь именно операции такого рода. Хотя законодательство в принципе не запрещает сделки между зависимыми лицами. Материнская компания может продавать и покупать у дочки имущество, товары, оборудование и другие активы. Главное, чтобы все сделки были проведены по рыночным ценам.

По каким сделкам инспекция проведет контроль цен?

На особом контроле у налоговиков цены по операциям следующего вида:

  • Сделки, заключенные между компаниями, которые были учреждены одними и теми же физическими и/или юридическими лицами;
  •  Договоры купли-продажи, в которых сторонами является фирма и ее непосредственный руководитель и/или учредитель;
  • Контракты между компаниями, в которых один и тот же человек является в одном случае – руководителем, в другом – учредителем со значительной долей участия.

К каким последствиям приводит занижение стоимости при сделках между взаимозависимыми компаниями?

По общему правилу, организации сами устанавливают цены сделок. Причем, считается, что она является рыночной, если налоговому инспектору не удалось доказать обратное. Если же стоимость переданного имущества явно занижена, не избежать:

  • Доначисления налога с суммы разницы между рыночной стоимостью и фактической ценой продажи актива;
  •  Взыскания штрафа, размер которого зависит от размера недоплаченного в казну налога и срока просрочки его уплаты.

Что считать рыночной ценой сделки?

В Налоговом Кодексе можно найти четкий критерий, что считать сделкой, заключенной на рыночных условиях. 

Цена будет признана объективной, если она соответствует стоимости, сложившейся на рынке при свободном взаимодействии спроса и предложения. Например, в ДКП фигурирует автомобиль Форд Фокус 2021 г. в.

с пробегом в 23 000 км. Он находится на гарантии, в авариях не был, все технические обслуживания проведены в срок. Цену такой машины можно посмотреть на сайте auto.

ru или заказать независимую оценку, что будет более правильным.

Предположительно, оценщик укажет, что стоимость транспортного средства равна 720-750 тыс. руб. Эта величина и будет рыночной стоимостью, с которой в итоге налоговики рассчитают налоги в бюджет. Если в ваших документах фигурирует стоимость ниже, скажем, 500 000 руб.

, ждите санкций в виде доначислений налогов (НДС, Прибыль) и штрафов. Как видите, определить рыночную стоимость сделки конкретного имущества не составит труда. Если не удается найти адекватных данных в Сети, всегда можно заказать независимую оценку.

Например, если речь идет об эксклюзивном редком оборудовании или очень дорогой техник, которая не так часто продается и покупается.

Кстати, в нашу компанию приходят запросы от налоговых органов, МВД и ФССП об определении реальной рыночной стоимости того или иного актива.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия подобных сделок

Согласно нормам права, налог с продажи недвижимости рассчитывается от ее кадастровой стоимости. Получается, что налоговую базу определяют не условия сделки между сторонами, а расчеты сертифицированных организаций.

Можно ли в данном случае продать объекты ниже кадастра? К примеру, на аукционах стартовая цена земли не бывает ниже ее кадастровой стоимости. Продажа по цене выше кадастра только приветствуется.

Хотя нет официального запрета и на сделки по цене ниже кадастра.

В ряде случаев собственникам удается доказать, что при проведении массовой кадастровой оценки стоимость объекта была ошибочно завышена. Пересмотреть кадастровую стоимость можно в судебном порядке. Кстати, в последние 4 года количество подобных дел выросло на порядок. А статистика выигрышей подобных судебных дел находится на стороне собственников.

Как избежать налоговых санкций при продаже имущества между аффилированными лицами?

Начиная с 2015 года налоговые инспекторы при проверке контрагентов используют следующие методы:

  • Сравнения рыночных и фактических цен продажи имущества по сделкам с признаком взаимозависимости сторон;
  • Сравнения фактических цен по конкретной операции с ценами на аналогичные сделки этой же компании в прошлом;
  •  Сопоставление экономических показателей, в частности рентабельности расходов и продаж по идентичным компаниям одной отрасли;

При этом аффилированность налогоплательщика с контрагентами выявляется на основании следующих критериев:

  • Учредителем в компании контрагента по сделке купли-продажи имущества является супруга руководителя фирмы-налогоплательщика;
  • Компания, с которой заключена подозрительная сделка, зарегистрирована за несколько дней до проведения сделки и позже ликвидирована;
  • В обеих фирмах, между которыми заключен договор на продажу имущества, работают одни и те же сотрудники;
  • Компания-налогоплательщик переуступила другой компании права требования по ранее заключенным договорам;
  • Адреса фактического нахождения двух фирм, являющихся сторона по ДКП, совпадают, как и контактные телефоны и внешний вид сайтов;
  • Использование схем уступки прав и перевода долга без фактического движения денежных средств.

Таким образом, чтобы предупредить претензии налоговых органов при заключении договоров купли-продажи имущества, стоит заручиться, как минимум, документом о независимой оценке актива, подтверждающей фактическую стоимость реализации.

Вопрос-ответ

Вопрос: “Будет ли аффилированной сделка при продаже недвижимости учредителя компании сотруднику?”

Ответ: Аффилированная сделка-это сделка с аффилируемыми лицами, так называемыми, взаимозависимыми. Это лица, которые могут повлиять на деятельность компании или организации. К примеру, если генеральный директор хочет продать автомобиль своему родственнику(супруге) по той цене, которая заявлена на балансе у организации, а не по которой машина на самом деле была куплена. Все аффилированные лица прописаны в ст. 105.1 НК РФ. Здесь нужно понимать, что само понятие «аффилированность» не является чем-то незаконным или плохим, но результат подобных сделок может быть не в пользу организации. Исходя из вышесказанного, продажа учредителем недвижимости сотруднику только тогда будет признана аффилирующей сделкой, когда налоговая инспекция докажет, что заключенная сделка была изначально не выгодна предприятию, как получение правомерной выгоды. Или, такая сделка помогла компании скрыть доходы и уйти от налогов. Если, к примеру, учредитель продал станок своему родственнику по цене, которая была немного занижена, с учетом износа, но в целом соответствовала реальной рыночной цене, то такая сделка не будет признана аффилируемой. В реальности, такого рода сделки всегда стоят на контроле у налоговой инспекции, поэтому, не стоит ими увлекаться

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

Количество показов: 2744

07.02.2021

Источник: https://ce-na.ru/news/prodazha-imushchestva-mezhdu-affilirovannymi-kompaniyami/

Действия и налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Продажа имущества ао по заниженной цене

Налоговый кодекс России в 2021 году претерпел обновление касательно уплаты налогов при продаже недвижимого имущества и земельных участков. Подлежащая сумма налогообложения напрямую зависит от кадастровой цены. В связи с этим собственников волнует тема о продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости и налоговых последствиях.

Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости

Теоретически продать квартиру по цене ниже кадастровой возможно, т. к. законодатель не вводит ограничения на распоряжение недвижимостью собственников, в т. ч. установки стоимости имущества. Ввиду этого в договоре купли-продажи допускается указание любой цены.

Однако государство предъявляет требования к обязательному соблюдению ряда правил, в т. ч. в области налогообложения доходов физических лиц. Так, обновление налогового законодательства в 2021 году привело к утверждению минимума на суммы, подлежащие оплате налогов, в 70% от стоимости дома и другой недвижимости.

Поправки в НК РФ, введенные на основании Федерального закона №382 от 28 ноября 2014 года в отношении уплаты налогов с продажи недвижимости:

  1. Статья №217 п.17.1. Изменился текст статьи, указывающий на общие условия при налоговом освобождении полученной прибыли от продажи собственности физическим лицом, если владение имуществом менее трех лет. Ранее условия касались жилых объектов и земельных участков. Исключительными случаями являлись индивидуальные предприниматели. В новом тексте идет отсылка на отдельную статью Налогового Кодекса России.
  2. Статья № 217.1. Новая статья предусматривает ограниченный круг лиц, освобожденных от уплаты НДФЛ после трех лет владения собственностью. При этом установлен новый стандартный период – 5 лет. Далее в статье содержатся условия для обложения налогом по коэффициенту 0,7 при заниженной продаже недвижимости от кадастровой стоимости.

Введение изменений касаются того недвижимого имущества, которое получило статус собственности у физического лица после 1 января 16 года согласно ФЗ №382.

Если владелец решит продать жильё по сниженной цене, чем указано в кадастре, то договор однозначно привлечет внимание ИФНС. При раскрытии правонарушения собственника обяжут выплатить налоги и пеню в полном объеме.

Возможность проведения проверки налоговой полиции возрастает, если приобретение имущества осуществлялось в рамках ипотечного договора или иных видов кредитования.

В этой ситуации сотрудникам ИФНС легко установить кадастровую и рыночную стоимость недвижимости.

На основании этого юристы отмечают, что продажа помещения по заниженной цене по факту безрезультатна и грозит негативными последствиями.

Тем не менее существуют законные методы по снижению налогового обложения при продаже недвижимости. Разобраться в них самостоятельно проблематично в силу постоянно меняющегося Законодательства РФ.

Поэтому эксперты советуют обращаться к компетентным юридическим специалистам.

Причины занижения цены при продаже недвижимого имущества

Зачастую владельцы недвижимости ищут пути для продажи имущества по низкой кадастровой цене. Обусловлено это несколькими факторами, главный из которых — необъективная высокая стоимость недвижимости. И как следствие – высокие налоги на прибыль, подлежащие к обязательной уплате.

Вторично на поиск решений влияет юридическая неграмотность или допущение грубых ошибок, к примеру, когда указаны некорректные параметры сооружения.

Помимо этого, причиной становятся неквалифицированные услуги экспертов, которые берут за базу информацию о расположенности района, среднестатистических доходов и стоимости соседних сооружений.

В силу этого, по результатам, заносящимся в Росреестр, собственник получает некорректную кадастровую стоимость имущества.

В силу того, что система оценки по кадастру ещё далека от совершенства, владельцы недвижимости ищут способы продажи ниже кадастровой стоимости без налоговых последствий.

На это также влияют часто встречающиеся ошибки сотрудников государственного органа и некорректно проведенные экспертизы. По итогам стоимость жилья становится выше рыночной, что снижает выгоду продавца.

Юристы рекомендуют не оставлять такую ситуацию, а изыскивать законные решения для оспаривания проведенной оценки.

Высокая стоимость по кадастру часто обусловлена следующими факторами:

  • индивидуальные характеристики здания, оставшиеся без учета;
  • неучтенное местоположение;
  • падение цен на рынке;
  • ошибки, допущенные при проведении экспертизы.

Кроме того, при проведении кадастровой оценки в период экономического кризиса рыночная стоимость резко снижается, а ценник по кадастру не изменяется. Либо в непосредственной близости от земельного участка или дома начинается масштабное возведение многоквартирных домов, что значительно влияет на стоимость частного домовладения.

Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены

Причинами некорректной стоимости могут быть разные факторы. Однако плановая переоценка объектов проводится не реже одного раза в три года. Ввиду этого при планировании продажи квартиры или земли юристы рекомендуют не платить налог по завышенной ставке, а прибегнуть к законным методам снижения кадастровой стоимости. Понижать можно, выбрав следующие варианты:

  1. Подача заявления в комиссию, рассматривающую конфликтные ситуации в области кадастровой оценки.
  2. Направление искового заявления в органы судебной власти.

При этом заявитель самостоятельно выбирает формат обращения. При получении заявки комиссией процедура рассмотрения занимает до 30 календарных дней. Государственная пошлина не взимается, а работа комиссии предоставляется в бесплатном формате.

Если решение не удовлетворит заявителя, то подается заявление в органы судебной власти. Доказательной базой правомерности действий служат документы о необоснованном завышении стоимости. При этом сумма налога, уплаченная за минувшие периоды, возврату не подлежит. Ввиду этого важно не затягивать с оспариванием.

Такие мероприятия реальны и возможны, однако занимают время и силы. Поэтому рационально прибегнуть к услугам юридической компании и специалистам кадастровой оценки. Дополнительно можно обратиться в организацию, предоставляющую комплекс услуг. После проведения работ независимыми экспертами пересмотр стоимости по кадастру возможен, при этом налог на прибыль значительно уменьшиться.

Примечательно, что регионам выделили право на снижение срока 5 лет на имущество и коэффициента при уплате налогов с прибыли от реализуемой собственности.

Однако изменения коснулись только той недвижимости, которая была получена физическим лицом после вступления в силу ФЗ №382. При этом положения об освобождении от имущественного вычета не претерпели изменений.

Поэтому предоставляется возможность использования одного из двух вычетов, когда ситуация касается реализации ценных бумаг либо объектов, задействованных в предпринимательстве:

  • согласно сумме прибыли от реализации, но не более миллиона рублей от жилого помещения или земельного участка;
  • на основании полученного дохода, но не более 250000 рублей.

Возможные негативные последствия сделки

Юридические и правовые процедуры для большинства лиц, владеющих недвижимостью или собирающиеся купить, кажутся сложными. К тому же постоянные изменения в Законодательной базе России часто приводят к быстрому устареванию информации.

Так, в начале 2021 года в Налоговый Кодекс России введены два ключевых обновления.

К ним относится тот факт, что раньше налогом на прибыль не облагались квартиры, находящиеся в собственности 3 года, теперь 5 лет.

И второй момент – расчет налоговой ставки на основании стоимости кадастровой оценки. При этом не имеет значения, какой объект собираются продавать или покупать – землю, квартиру, дом, доли.

Реализация недвижимости ниже КС приводит к потерям в финансовой сфере. Примечательно, что налоговые изменения имеют отношение и к земельным наделам. А минимум для налогообложения составляет 70% от действующего КС при продаже имущества.

При продаже имущества информация из ГКН поступает в рамках пяти рабочих дней с момент подачи документации. Соответственно, скрыть махинации в этой области крайне сложно, и это грозит нерадивым продавцам уплатой налога в полном объеме вместе с пенями.

Когда КС не установлена на недвижимость, указанные нормативные положения не могут быть применены. Тем не менее новый законопроект регламентирует, что при отсутствии сведений КС доход рассчитывается исходя из цифр, фигурирующих в договоре.

Например: в 2021 году Лаврентьева Н.Б. вступила в наследовании на дом, расположенный на Урале, и решила не медлить с продажей. Реализация недвижимости прошла за миллион рублей. Согласно информации ГКН, КС на январь 16 года не был указан, в связи с этим налогообложение исчисляется из полной суммы сделки.

Разъяснение сложных моментов купли-продажи земли ниже стоимости кадастра

Ошибочное предположение о том, что налоговой базой является договор, приводит к некорректным взаимоотношениям между покупателем и продавцом.

При этом законодателю неважно знать о предмете договорных отношениях между сторонами, т. к. опираться государство будет на кадастровый паспорт.

С другой стороны, собственнику не мешает подать апелляцию на результат оценочной комиссии и попытаться уменьшить КС.

Подача заявления в соответствующие органы – законное право гражданина России. При положительном результате налоговое бремя снизится. В этом случае рекомендуется обращаться за квалифицированной юридической помощью.

При таком подходе собственнику не нужно беспокоиться за сохранность собственных прав и в законность проводимых мероприятий.

Цена по кадастру на землю не оказывает влияния на рыночную стоимость, но выступает расчетом для уплаты налога, объем которого ежегодно пересматривается. Гражданский кодекс в ст.

№421 предусматривает полную свободу договорных отношений. Но покупателю следует понимать, что налог будет уплачиваться на основании КС участка.

Когда объем затрат с документальным подтверждением выше налогового вычета, рекомендуется применять этот вариант для снижения ставки по КС. Однако если есть желание оставить право на льготу, то лучше использовать кадастровый паспорт.

Оформление налоговой декларации для оплаты налогов с реализованного ЗУ – мероприятия, подчиняющиеся строгим правилам, и входят в обязанности каждого гражданина России. Документы подаются в ФНС по адресу проживания или регистрации включительно до 30 апреля текущего года, следующего за отчетным периодом, в рамках которого получена прибыль.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/nedvizhimost/prodazha-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Оспаривание продажа имущества акционерного общества только по заниженной стоимости

Продажа имущества ао по заниженной цене
Однако передать имущество обратно от покупателя, за которым зарегистрировано право собственности на спорную недвижимость, к продавцу не позволяют многие правовые нормы.

Наиболее яркое выражение данная точка зрения получила при рассмотрении судом следующего спора. Решением суда первой инстанции, мотивированным тем, что покупатель оплату объектов не произвел, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Как я понимаю, в случае доказательства со стороны налоговых органов, что сделка прошла по заниженной цене, дело будет передано в суд.

Если сделка признается недействительной, сможем ли мы по таким документам, включая расписку, вернуть свои деньги? 3) Какой максимальный период времени (если таковой существует) может пройти, когда сделка может быть признана недействительной?

Т.е., к примеру, купили, сделали ремонт, обстроились по полной, а через пару лет – «привет», все аннулировано.

6 ст. 79 Закона сделка может быть признана недействительной по иску акционерного общества или её акционера.

Противоречия Закону могут заключаться: 1) в установлении цены ниже, чем рыночная, что влечёт неверное определение органа, правомочного давать согласие на отчуждение, 2) в даче согласия совета директоров вместо общего собрания, когда такое согласие в соответствии с ценой может дать только общее собрание.

Оспаривание оценки

Оспаривание оценки госимущества по 159-ФЗ При выкупе государственного недвижимого имущества субъектом малого или среднего бизнеса, арендующим этот объект недвижимости у города, возникает множество спорных ситуаций.

Одна из наиболее часто встречающихся – несогласие покупателя с ценой объекта, озвученной публичным собственником — государством.

Оценка за счет бюджета В рассматриваемой ситуации продажа объекта государственной собственности основана на законе.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской.

Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор.

Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

Будьте внимательны и не нарушайте закон.

Багратионовский проезд, дом 12А

При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.

Москва, Кадашевская набережная, 22

Законодательство различает две категории подозрительных сделок: Сделки обеих категорий могут быть признаны судом недействительными по иску уполномоченных лиц, то есть являются оспоримыми.

Основания оспаривания сделок 1) стоимость имущества явно и существенно занижена по сравнению с рыночной, справедливой и разумной ценой Суд признал сделку купли-продажи доли ничтожной, поскольку пришел к выводу, что ее договорная цена является явно и существенно заниженной (более чем в 50 раз), что свидетельствует о прикрытии данной сделкой договора дарения; 2) стороны намерены передать имущество в качестве дара; 3) стороны являются аффилированными лицами, и поэтому им должно быть известно о существенном занижении стоимости имущества.

Продажа доли по заниженной стоимости

Согласно п.

1 ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено ст. 40 НК РФ, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки.

Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Таким образом, при совершении между супругами сделки по продаже доли (долей) в обществе с ограниченной ответственностью цена в такой сделке может быть объектом контроля со стороны налогового органа на предмет ее соответствия рыночной цене.

1. Возможный интерес к совершенной сделке со стороны налоговых органов.

Хотя необходимо отметить, что далеко не во всех случаях представители налоговых органов могут проявить интерес к цене имущества, передаваемого по сделке. Специфика правил п. 2 ст. 40 НК состоит в том, что налоговые органы осуществляют проверку только: в) при совершении внешнеторговых сделок, т.е.

Источник: https://myeconomist.site/osparivanie-prodazha-imuschestva-akcionernogo-obschestva-tolko-po-zanizhennoj-stoimosti-19287/

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: