Продажа квартиры с незарегистрированной перепланировкой

Содержание
  1. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2021
  2. Как выявить, что имеется перепланировка
  3. Виды разрешенной перепланировки
  4. Что категорически нельзя менять
  5. Способы продажи с перепланировкой
  6. За наличные
  7. По ипотеке
  8. Как легализовать перепланировку
  9. До выполнения работ
  10. После выполнения работ
  11. Риски незаконной перепланировки для покупателя
  12. Санкции за незаконную перепланировку
  13. Продажа квартиры с перепланировкой – в 2021 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления
  14. Зачем это нужно
  15. Подробная инструкция и документы
  16. Возможные варианты
  17. Согласование
  18. Торги
  19. Ипотека
  20. Как оформить продажу квартиры с перепланировкой
  21. Самовольные изменения
  22. Если незаконно и как это решить
  23. Оценка и практика
  24. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
  25. Какая перепланировка незаконна?
  26. Можно ли продать и в чем будут отличия процедуры?
  27. Как проходит продажа?
  28. Как продать квартиру по правилам?
  29. Стоит ли покупать?
  30. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
  31. О чем говорит российское законодательство
  32. Виды перепланировок
  33. Вопрос возможности
  34. Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку
  35. Квартира с перепланировкой и ипотека
  36. Как выявляют незаконную перепланировку
  37. Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
  38. Консультация юриста по поводу продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой доступна на сайте
  39. Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
  40. Виды перепланировки
  41. Требует разрешения
  42. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
  43. Порядок действий
  44. Документы
  45. Расходы и сроки
  46. Как можно легализовать перепланировку

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2021

Продажа квартиры с незарегистрированной перепланировкой

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

  • демонтирована встроенная мебель;
  • перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
  • остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
  • в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

  • ухудшают условия проживания других жильцов дома;
  • превращают помещение в непригодное для жилья;
  • нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев.

Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить.

Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации.

Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией.

Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ.

Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК.

Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

  • заявление;
  • план квартиры;
  • нотариально заверенные копии документов на жилье;
  • согласие остальных совершеннолетних жильцов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

  • паспорт;
  • документы на квартиру;
  • договор о заключенной торговой сделке;
  • квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
  • акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию.

Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома.

В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое.

Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью.

Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Санкции за незаконную перепланировку

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб. Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире и перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка более детально разобраны нашей редакцией в специальных постах.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/mozhno-li-prodat-kvartiry-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoj.html

Продажа квартиры с перепланировкой – в 2021 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления

Продажа квартиры с незарегистрированной перепланировкой

Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ – да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны.

Первым, на что стоит обратить внимание, является юридическая чистота проводимых операций.

Очень часто можно встретить на своем пути квартиры с самопроизвольной заменой интерьера, что тянет за собой незаконную перепланировку.

Как это распознать? Если на плане помещения нет красных линий, то можно не переживать за оформление, потому что дальнейших проблем с использованием недвижимости не будет.

Вторым моментом при покупке все же будет тот факт, что перепланировка была выполнена и на планах имеются красные обозначения. Лучшим вариантом может быть только узаконивание изменений в соответствии с законодательными актами.

Опыт продаж квартир показывает, что для такой недвижимости стоимость обычно теряется до 20%. Но если перепланировка узаконена, то тогда это может выйти даже преимуществом при продаже.

Зачем это нужно

Зачем нужно оформлять документы на перепланировку? Многие из продавцов задаются этим вопросом. Ответ прост. Если этого не сделать своевременно, то придется снижать стоимость продаваемого имущества.

Если же вы решили это скрыть от покупателя, то он может обратиться в суд и признать помещение некачественным, после чего вы обязуетесь выплатить ему не только расходы на оформление документации, но и моральный ущерб.

Подробная инструкция и документы

Узаконить процедуру перепланировки возможно либо продавцу до того как он осуществит продажу помещения, либо покупателю уже после совершения сделки. Это осуществить довольно трудно, но все же возможно. Правила легализации реконструированных помещений ничем не отличаются от согласования планируемого изменения.

Для того, чтобы провести эту процедуру, стоит запастись пакетом документов, которые прописаны в Жилищном кодексе:

Вместе с этими документами необходимо посетить службу БТИ и ждать специалиста для согласования планируемых изменений. Сроки, отводимые на согласование, зависят от вида вносимых изменений.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Возможные варианты

Продажа квартиры может проводиться как с законным обоснованием, так и без сопроводительной документации. Во втором случае покупатель должен быть предупрежден об этом заранее и оповещен о самостоятельном хождении по узакониванию имущества.

Обычно такие продавцы снижают стоимость квартиры, что позволяет привлекать большое внимание покупателей. В таком случае можно выделить несколько основных способов продажи жилья: согласование, торги и ипотека.

Согласование

Если перепланированное помещение не было узаконено своевременно, то оно может быть признано после факта продажи товаром с ненадлежащим качеством. Такое решение прописывается в Гражданском кодексе и в Законе о защите прав потребителей.

Если намечена продажа жилья с незаконным переоборудованием, то для решения проблем требуется согласование изменений. В результате этого нарушения продавец может быть привлечен к административной ответственности, а суд вынесет решение о погашении расходов покупателей в связи с переездом и о моральной компенсации.

Если квартира с перепланировкой уже продана, то новому владельцу необходимо предоставить в соответствующий орган следующий пакет документов:

  • паспорта лиц, участвующих в процедуре;
  • документы на имущество;
  • договор купли-продажи;
  • чек об оплате государственной пошлины;
  • акт приема-передачи имущества.

Собственник должен следовать следующей инструкции:

  1. Посетить БТИ и взять выписку из кадастрового паспорта. Там указываются все перепланировки. Помимо этого, нужно приобрести справку о техническом состоянии квартиры и копию кадастрового паспорта.
  2. Документы направляются в отдел градостроительства для заказа архитектора. Он составляет план помещений и в последующем проект существующей недвижимости. Согласовывается эта документация с пожарниками, властями, ЖЭСом.
  3. Если все инстанции одобряют изменения, то вам придется просто заплатить штраф из-за несвоевременного обращения в государственный орган.
  4. Нужно получить разрешению у архитектора и вызвать сотрудника БТИ. Он после осмотра помещений составит необходимую техническую документацию.
  5. Составление договора купли-продажи для которого потребуются:
    • сам договор;
    • разрешение иных собственников при их наличии;
    • если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то потребуется согласие органов попечительства;
    • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных жильцов;
    • состояние лицевого счета;
    • регистрация в ФУГРЦ и получение свидетельства о регистрации (только через месяц).

Торги

Если собственник произвел самопроизвольную планировку, которая привела к разрушению собственного имущества или пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о продаже помещения. Если же собственник не в состоянии привести имущество в надлежащий вид, то государственные органы могут обратиться в суд.

На основании постановления помещение будет продано на торгах, после чего извлеченные средства пойдут по трем направлениям:

  • погашение расходов на судебные разбирательства;
  • восстановление помещений пострадавших;
  • выплата остатка бывшему владельцу.

Такое решение может быть вынесено при следующих обстоятельствах:

  • использование помещения не по прямому назначению;
  • нарушение интересов и прав других граждан;
  • разрушение имущества;
  • иные противоправные действия.

После того, как торги пройдут успешно, покупатель подает иск о выселении бывшего владельца. Это можно сделать только после получения прав на собственность. Но бывают и такие случаи, когда владельца выселить нельзя. Это происходит, если жилье у гражданина единственное.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Ипотека

Очень часто банки могут наложить ограничения на перепланировку жилья, которое берется в кредит.

Поэтому многие покупатели приобретают жилье, для которого такие действия разрешены или они уже сделаны.

Приобретение этой квартиры несет в себе некоторые нюансы в виде того, что недвижимость становится предметом залога. При этом жилье можно брать при помощи ипотечного кредитования или ипотеки.

Для своей перестраховки многие банки оформляют обязательное ипотечное страхование на случай, если владелец решит сделать незаконные изменения в квартире, пока не погасит выданный кредит. Если же жилец делает все законным путем, то в известность он должен ставить банк, потому что с учетом изменений стоимость жилья может кардинально поменяться.

Если в договоре ипотека предусматривает пункт о невозможности перепланировки, то сотрудники банка будут каждый год посещать квартиру для уточнения условий. Если же заемщик провел реконструкцию и не предупредил об этом банковское учреждение, то оно может обратиться в суд и отказаться от исполнения всех обязательств договора.

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой в 2021 году стала очень популярна среди населения страны. Но эта процедура имеет свои нюансы, особенно если она неузаконенная. Если же продавец все сделал по согласованию, а изменения внесены во все документы, то продажа пройдет без проблем и даже принесет незапланированную прибыль.

Продажа квартиры с разрешением на перепланировку должна проходить с соблюдением основных правил:

  • покупатель должен знать о перепланировке и проверять документы перед подписанием (лучше всего в этом случае обратиться в БТИ и получить все необходимые справки, поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях);
  • стоимость такого жилья обычно на порядок увеличивается, что позволяет рассчитывать на дополнительные средства;
  • если нужно, то лучше запастись несколькими аргументами по поводу причины перепланировки и доказательств того, что она не принесла вреда для строения или других жильцов дома.

Самовольные изменения

Если речь заходит о самовольных изменениях, то для оценки масштабов следует знать о видах перепланировки.

Среди них можно выделить простую и сложную:

ПростаяК ней обычно относится перестановка приборов сантехники или системы отопления, а также разборка ненесущих перегородок, не нагружающих перекрытия. В этом случае изменения согласовываются по эскизу. По срокам это можно выполнить за 3 недели, а по стоимости обойдется примерно в 2000 рублей.
СложнаяК ней относится снос стен, объединения жилища как в вертикальном, так и в горизонтальном направлении, а также увеличения площади за счет присоединения балкона к общей площади. Такая перепланировка считается по проекту. Это долгий и затратный процесс: длительность составляет до 6 месяцев, а стоимость может доходить до 300 000 рублей.

Как видно, любой процесс довольно дорогостоящий и требует отдельного внимание на его согласование. Поэтому стоит несколько раз подумать перед выполнением этих работ.

Свидетельство о государственной регистрации права

Если незаконно и как это решить

Можно ли провести продажу квартиры без согласования изменений? Можно. Но такая сделка возможна только при оповещении будущего владельца обо всех обстоятельствах после совершения им покупки. Цена на такое жилье обычно меньше на 20%, что делает существенным за эту разницу не только оформить все сопутствующие документы, но и оставить себе средства в качестве компенсации.

Во время продажи покупателю сразу лучше рассказать о всех дефектах и предупредить его о незаконности реконструкции.

Если же вы этого не сделаете, то умный человек сам заметит неточности в техническом паспорте, а работники соответствующей службы при замерах выявят дефекты в геометрии.

Но тут может и не возникнуть проблем у продавца в том случае, когда со времени регистрации жилья не прошло пяти лет.

Другим вариантом можно выделить самостоятельное узаконивание изменений. Здесь существует срочный тариф и обычный.

Первый вариант позволяет выполнить согласование за 2 месяца, но увеличить стоимость оплаты в несколько раз. Но этот вариант намного лучше применять для избегания риска получить штраф. Эти изменения могут сделать ваше жилище индивидуальным и поднять стоимость при наличии всех документов.

Оценка и практика

В продаже квартир с перепланировкой существуют иногда как преимущества, так и недостатки. Продажа может обернуться для вас выгодной стороной, если все ремонтные работы были узаконены. В этом случае стоимость жилья будет на 10 % превышать стоимость такого же помещения без изменений. Если же изменения не были согласованы, то тогда цена падает на такую же часть.

Очень часто в фирмы обращаются люди, которые просят оценить все необходимые работы по сбору документов и урегулированию вопроса, чтобы в дальнейшем уменьшить стоимость жилья ровно на эту цифру. Но многие из них даже не подозревают, что даже обычное изменение напольного покрытия считается реконструкцией.

Сейчас на рынках недвижимости можно встретить до 5 % узаконенных изменений в квартирах. Но если они придают помещению уют и гармонию, то некоторые покупатели могут запросто согласиться на любые условия приобретения. Грамотные покупатели могут потребовать скидки до 20 % от общей стоимости.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodazha-kvartiry-s-pereplanirovkoj/

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продажа квартиры с незарегистрированной перепланировкой

Юридические операции с жилплощадью требуют особой тщательности и грамотной работы с документами.

Основными бумагами, участвующими в этой операции, являются технический и кадастровые паспорта, данные в которых должны четко соответствовать действительности.

И если в квартире была проведена перепланировка, то это может создать некоторые трудности, которые проявят себя и при купле – продаже.

В этой статье мы рассмотрим весьма сложный вопрос «Как проходит продажа квартиры с незаконной перепланировкой?». И расскажем насколько такая процедура законна, как её провести, что грозит покупателю и как избежать возможных рисков.

Какая перепланировка незаконна?

Для начала рассмотрим само определение незаконной перепланировки квартиры. Перепланировка – это строительные работы, которые каким – то образом затрагивают конструкцию дома, ей основные системы и важные узлы, а узаконивать её надо для того, чтобы подтвердить безопасность проведенных работ и отразить изменения в документах на квартиру.

Незаконной же можно признать работы одного из следующих видов:

  • Перепланировку, для проведения которой собственник вообще не обращался в государтсвенные службы за разрешением;
  • Перепланировку, которую по закону в принципе проводить нельзя. Это может быть демонтаж систем, перенос несущих конструкций и многое другое;
  • Перепланировку, которая была согласована, но прошла с нарушениями и из – за этого законом признана быть не может.

Можно ли продать и в чем будут отличия процедуры?

Продать квартиру с незаконной перепланировкой в принципе можно, причем без каких – либо особенных проблем.

Связано это с одним очень важным нюансом – перед проведением купли – продажи ни одна государственная регистрационная служба не направляет в квартиру специалиста, который проверял бы соответствие планировки и её фактического состояния.

В связи с этим с юридической точки зрения никаких отличий иметься не будет – все зависит только от внимательности покупателя, который должен будет самостоятельно провести замеры и обнаружить нарушения, и от совести самого продавца.

Как проходит продажа?

Процедура продажи квартиры с незаконной перепланировкой, как было сказано ранее, практически ничем не отличается от стандартной. Проходит купле – продажа следующим образом:

  • Составляется договор купли – продажи квартиры. В него вносятся сведения, которые соответствуют техническому плану. При этом устаревший же технический план и подается. Если вписать новые данные, не соответствующие техпаспорту, то Росреестр в регистрации договора откажет;
  • Проводится оплата по графику и правилам, установленным договором купли – продажи, между продавцом и покупателем составляется передаточный акт. Для того, чтобы сделку признали, передаточный акт так же должен соответствовать техпаспорту квартиры. Именно на этом этапе покупателю прозе всего заметить, что выполнялась перепланировка, и отказаться от сделки;
  • Подписанный акт, договор купли – продажи, заявление о перерегистрации и квитанция об оплате госпошлины (600 рублей для граждан) передаются в росреестр. Бумаги изымаются, и через указанный промежуток времени возвращаются с уже внесенными изменениями.

Как продать квартиру по правилам?

Если вы не хотите создавать риска для проведения сделки, а так же не желает подвергать нового владельца опасностям, то проще всего провести процедуру юридически правильно и по законам. А сделать это можно только одним способом – провести регистрацию изменений и незаконную перепланировку узаконить.

Сделать это можно двумя способами: простым, но не вполне честным, и юридически верным, но длительным и затратным. Первый способ подразумевает оформление перепланировки задним числом.

То есть вы можете собрать документы для перепланировки, начертить эскиз уже сделанных изменений и подать эти бумаги так, будто изменений и не проводилось. Завершив весь процесс узаконивания просто покажите инспекции готовое жилье и получите документы.

Но у этого метода есть один минус – повторная проверка проводится через 4 месяца после подачи бумаг, и поэтому проводить эту операцию нужно задолго до продажи.

Второй способ на порядок сложнее, но провести его при желании можно значительно быстрее. Проводится он следующим способом:

  • Напишите заявление в архитектурный отдел и запросите проверку для узаконивания перепланировки. Затем дождитесь инженера, который составит план квартиры и заверит его;
  • Пригласите представителей санэпидемстанции и МЧС для проведения проверки безопасности, получите от них необходимые росписи на плане и документы;
  • Подайте иск в суд с просьбой узаконить перепланировку, подкрепив свое заявление планом и разрешениями;
  • После того, как суд даст согласие, закажите новый план и техпаспорт квартиры в БТИ и кадастровый паспорт в Росреестре.

Стоит ли покупать?

Теперь взглянем на ситуацию с другой стороны – а стоит ли покупать квартиру, в которой перепланировка была сделана незаконна? Ответ – однозначно нет. Конечно же, покупка квартиры с выполненной перепланировкой может быть выгодна, удобна и в целом крайне привлекательна, если бы не несколько «НО»:

  • Покупая такую квартиру, вы полностью берете на себя ответственность. То есть если будет проведена проверка, то вам придется отвечать за нарушения. А именно выплачивать штраф и сносить все нововведения вплоть до того момента, пока квартира не вернется к изначальному состоянию;
  • Приобретая такую квартиру, вы создаете угрозу для себя или своих жильцов. Ведь если произойдет чрезвычайное происшествие, то виноваты в нем будете именно вы как собственник жилья. И при этом доказать, что перепланировку провел предыдущий владелец, будет почти невозможно;
  • Если после покупки вы захотите получить новые бумаги на квартиру, то именно вам придется подавать заявления, обращаться в надзорные службы и писать иск в суд, проводя достаточно сложную операцию по узакониванию, которая еще и может привести к тому, что вас заставят проводить демонтаж и перестройку собственного дома.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj.html

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры с незарегистрированной перепланировкой

Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее. Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

  • об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
  • о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:

  • Жилищный кодекс РФ
  • СанПиН и СНиП
  • Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища.

Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.

Необходимо разобраться подробнее.

Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

  • разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
  • замена ванны на душевую кабину;
  • сдвиг санитарных приборов;
  • перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
  • перенос перегородок с одного места на другое;
  • замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

  • соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
  • объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
  • расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
  • создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
  • перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Вопрос возможности

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

  • продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
  • покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

  • высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
  • несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
  • возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  • В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  • Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
  • Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

  • заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
  • написать заявление на согласование переустройства
  • приложить паспорт владельца жилого помещения
  • добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
  • как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
  • необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

В данном видео доступно объясняется план действий по оформлению перепланировки:https://youtu.be/Am8BfH6lww0

Консультация юриста по поводу продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой доступна на сайте

Статья на нашем сайте: Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

————————————————————————————————Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу.

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/kak-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirovkoi-5d667febbc251400ad446042

Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры с незарегистрированной перепланировкой

» Купля-продажа квартиры » Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

3 176 просмотров

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – задача сложная, но решаемая. Многое зависит от самого типа перепланировки (в некоторых случаях узаконивать ее не требуется). Также важно обсудить данный факт с покупателем. В зависимости от достигнутых договоренностей и будет заключаться договор купли-продажи.

Виды перепланировки

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Собственники жилья очень редко ответственно подходят к процедуре перепланировки, вспоминая о том, что ее еще нужно и узаконивать только тогда, когда дело доходит до продажи.

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

  • Замена дверей на более новые.
  • Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
  • Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Важно, чтобы такая перепланировка производилась так, чтобы план квартиры и внутридомовые коммуникации не нарушались.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

  • Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
  • Установка пластиковых окон.
  • Монтаж легких перегородок.
  • Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Требует разрешения

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

  • Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
  • Демонтаж сантехники.
  • Объединение балкона или лоджии с комнатами.
  • Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

  • Совмещение зала и кухни.
  • Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
  • Внесение изменений в инженерные коммуникации.
  • Перепланировка технических помещений дома.
  • Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
  • Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

Пример: Если владелец квартиры решил улучшить отопление и добавить новую батарею, а также установить кондиционер, это можно даже не расценивать как перепланировку.

А вот перенос ванной в другое место уже требует разрешения и внесения изменений в техпаспорт.

Соответственно, в первом случае продажа квартиры будет совершаться по общим правилам, а во втором придется договариваться с будущим собственником.

Самовольная перепланировка запрещена и предполагает штраф порядка 2-2,5 тысяч рублей.

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет.

Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом.

Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Очень важно, чтобы общая и жилая площадь квартиры в результате перепланировки оставались неизменными. Также нужно обращать внимания на требования санитарной, строительной и пожарной инспекции.

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Порядок действий

  1. Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки. Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой.

    Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.

  2. Составить договор купли-продажи.

    Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.

  3. Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование.

    Однако документ обязательно нужно зарегистрировать.

  4. Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.

  5. Зарегистрировать право собственности. Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.

Документы

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

  • Паспорта сторон (покупателя и продавца).
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
  • Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
  • Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

Расходы и сроки

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

Как можно легализовать перепланировку

Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.

Документы для узаконивания перепланировки в квартире:

  • Заявление на перепланировку.
  • Экспликация и план комнат в квартире.
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
  • Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
  • Техпаспорт на жилье.
  • Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).

После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста. Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию. Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания.

Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания).

Это помогает исключить практически любые возможные риски и значительно ускоряет процесс.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: